Ratgeber Bauträgervertrag

Bevor wir uns genauer ansehen, welche Chancen ein Bauträgervertrag bietet und was er beinhalten sollte, geht es hier vor allem darum, was er überhaupt ist und was ihn auszeichnet.

Der Bauträgervertrag ist gemäß §650u BGB (Bürgerliches Gesetzbuch):

„[...]ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen“.

Vereinfacht ausgedrückt: Sie kaufen vom Bauträger ein Grundstück, der Bauträger verpflichtet sich zur Bebauung dieses Grundstücks. Am Ende (und wirklich erst dann) werden Sie vollständiger Eigentümer der Immobilie (also: Grundstück und Haus oder Wohnung). Bis es so weit ist, müssen Sie sich theoretisch um nichts kümmern. Der Bauträger überwacht die Bauphasen und stellt sicher, dass Termine und Fristen eingehalten werden. Er ist rechtlich zur Einhaltung von Deadlines verpflichtet. Ihre einzige Pflicht während des Prozesses: Sie bezahlen einzelne Bauphasen in Teilraten. Dabei darf es sich maximal um sieben Teilzahlungen handeln. Dazu aber später mehr.

Im Grunde genommen ist die Unterscheidung klar: Bei einem Bauvertrag sind Sie Eigentümer des Grundstücks und beauftragen eine Firma oder mehrere Firmen mit der Bebauung dieses Grundstücks. Sie sind also Bauherr. Beim Bauträgervertrag ist der Bauträger Eigentümer des Grundstücks und Bauherr. Er verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Erst am Ende des Neubauprojekts werden Sie Eigentümer.

Der Bauträgervertrag klingt auf dem Papier verlockend: Sie beauftragen einen Bauträger mit der Bebauung eines Grundstücks, müssen sich theoretisch um so gut wie nichts kümmern – und am Ende steht da ein Haus oder eine Wohnung, in das oder die Sie nur noch einziehen müssen. Auf dem Papier. In der Realität bietet ein Bauträgervertrag nicht nur Vorteile, er ist auch mit Risiken verbunden.

• Geringer Aufwand: Schließen Sie einen Bauträgervertrag ab, können Sie sich im Grunde zurücklehnen. Der Bauträger ist Bauherr – mit allen damit verbundenen Pflichten. Am Ende des Projekts erhalten Sie ein schlüsselfertiges Haus oder eine schlüsselfertige Wohnung samt Grundstück.
• Geringere Kosten: Neubauprojekte, die über Bauträgerverträge geregelt werden, sind meist günstiger als individuelle Projekte. Zum einen, weil ein erfahrener Bauträger von Handwerkern und Lieferanten bessere Preise bekommt als private Bauherren. Zum anderen, weil viele Verfahren und Schritte standardisiert sind. Persönliche Details, Sonderwünsche oder individuelle Architektenhäuser sind bei Bauträgerprojekten eher die Ausnahme. Dazu kommen wir auch gleich noch einmal bei den Risiken eines Bauträgervertrags.
• Weniger Überraschungen: Fristen und Kaufpreis sind klar im Bauträgervertrag fixiert, Teilzahlungen gesetzlich geregelt. Sie müssen zwar weiterhin auf Nebenkosten wie Notargebühren oder Umzugskosten achten, das Bauprojekt selbst aber bewegt sich innerhalb des vertraglich festgelegten Rahmens, solange Sie keine Extrawünsche anmelden. Dazu kommt: Sämtliche Risiken während der Bauphase trägt der Bauträger. Er ist Bauherr. Lieferengpässe oder Fehler am Bau sind nicht Ihr Problem. Theoretisch.

• Weniger Freiheiten: Bauträger bauen oft nach einem bestimmten Schema. Modellhäuser oder -wohnungen sind meist die Vorlage, an die sich strikt gehalten wird. Haben Sie Sonderwünsche, hebt das die Kosten teilweise enorm. Auch was den Schnitt oder individuelle Gestaltungsmöglichkeiten der Räume angeht, sind die Möglichkeiten meist begrenzt. Der Bauträger wird Ihnen oft nur einige Optionen bieten, was Böden, Türen, Fensterläden, Farben usw. angeht, aber alles, was darüber hinausgeht, muss teuer bezahlt werden oder ist schlicht nicht möglich (innerhalb eines realistischen Preisrahmens).
• Komplexer Vertrag: Ein Bauträgervertrag muss höchsten rechtlichen Standards genügen. Er muss viele Punkte beinhalten, transparent und verbindlich sein und notariell beglaubigt werden. Hier sollten Sie unbedingt auf die Beratung und Prüfung von Profis setzen – sonst sind böse Überraschungen leider oft vorprogrammiert.
• Es steht und fällt mit dem Bauträger: Unseriöse Bauträger haben schon viele Neubauprojekte in den Sand gesetzt – entsetzte Kunden und enttäuschte Käufer waren die Folge. Der Bauträger übernimmt bei einem Bauträgervertrag das volle Risiko. Auch und vor allem finanziell. Zudem hat er die Aufsicht über die Bauprozesse. Sie als Käufer können also nicht so leicht herausfinden, wie präzise und sauber am Bau gearbeitet wird, welche Materialien verarbeitet werden und ob wirklich alle notwendigen Prozesse fachgerecht umgesetzt werden. Kurz: Bei einem unseriösen Bauträger kann es während der Bauphase oder nach Schlüsselübergabe zu einigen unguten Überraschungen kommen.

Der Bauträgervertrag ist ein komplexes Dokument, das sehr genau die Rechte und Pflichten von Käufer und Bauträger regelt. Jegliche Zusätze, Sonderwünsche und -regelungen müssen genau erfasst werden. Überhaupt sind Präzision und Transparenz beim Bauträgervertrag unerlässlich. Diese Informationen sollten zwingend im Bauträgervertrag stehen:

• Die Auflassungsvormerkung. Der Bauträger versichert dem Käufer hier den Anspruch auf Übertragung des Grundstückseigentums. Dies ist wie eine Reservierung im Grundbuch und stellt sicher, dass der Bauträger dasselbe Grundstück nicht mehrmals verkaufen kann.
• Der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung. Logisch: Hier wird geregelt, dass Sie das Grundstück kaufen und dass der Bauträger es verpflichtend für Sie bebauen wird.
• Bau- und Leistungsbeschreibung. Überlassen Sie hier nichts dem Zufall. Hier müssen alle Leistungen genau beschrieben sein. Nur, wenn die Baubeschreibung akkurat ist, wissen Sie auch ganz genau, was Sie kaufen. Hier müssen Baumaterial, technische Details, alle individuellen Wünsche erfasst sein. Wichtig: Der Bauträger darf von den hier gemachten Angaben nicht groß abweichen. Deswegen ist Genauigkeit hier so wichtig. Und deswegen wird die Baubeschreibung auch notariell beurkundet. Ohne notarielle Beglaubigung ist der gesamte Vertrag ansonsten ungültig. Achten Sie auch darauf, dass im Bauträgervertrag sämtliche Pläne und Grundrisse erfasst sind.
• Fristen. Im Bauträgervertrag muss ganz klar geregelt werden, wann Baubeginn ist und wann die Baufertigstellung erfolgt. Der Bauträger ist an diese Fristen gebunden, es gelten aber Ausnahmen in bestimmten Fällen (Streiks, Naturkatastrophen, Pandemien...).
• Kaufpreis und Teilzahlungen. Hier steht eine Fixsumme. Der Kaufpreis wird festgelegt. Sonderwünsche müssen davor bereits mit eingerechnet sein. Der Kaufpreis wird übrigens nur auf einen Schlag beglichen, wenn das Bauprojekt bereits abgeschlossen ist, wenn Sie den Bauträgervertrag unterzeichnen. Ansonsten zahlen Sie, wenn nicht anders ausgemacht, gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) §3 Absatz 2 in bis zu 7 Teilzahlungen nach Bauabschnitten. Im Vertrag sollte auch klar geregelt sein, ob es eine Festpreisgarantie gibt und wie lange diese währt. So ersparen Sie sich böse Überraschungen, wenn sich die Fertigstellung aufgrund ungünstiger Umstände verzögert.
• Sonderwünsche. Diese wirken sich oft massiv auf den Kaufpreis aus und müssen genau erfasst werden. Beachten Sie, dass Sonderwünsche nichts mit den oft angebotenen Ausstattungsvarianten von Modellhäusern und -wohnungen haben. Hier geht es wirklich um individuelle Anforderungen.
• Insolvenzschutz. Siehe weiter oben. Was passiert, wenn der Bauträger das Projekt nicht fertigstellen kann oder nach Fertigstellung nicht für die Mängelbeseitigung aufkommen kann? Dies muss klar im Bauträgervertrag geregelt werden. Fertigstellungsbürgschaften und Gewährleistungsbürgschaften werden hier festgehalten.
• Bauabnahme. Eine förmliche Bauabnahme ist so wichtig. Lassen Sie sich diese im Vertrag garantieren. Und denken Sie daran, dafür einen Sachverständigen mitzunehmen. Mängel, die hier nicht auffallen, können später schwer zu beweisen sein – und dadurch teuer werden.