Theoretisch klingt ein Bauträgervertrag verlockend: Sie beauftragen den Bauträger mit dem Bau einer Immobilie und müssen sich um nichts kümmern – außer die pünktliche Zahlung des Kaufpreises oder der Teilraten. Praktisch sieht das manchmal etwas anders aus. Was muss in diesem hochkomplexen Dokument stehen? Welche Fallstricke und Kostenfallen gibt es? Wie finde ich überhaupt heraus, ob ein Bauträger seriös ist? Und wer garantiert mir, dass meine Immobilie im Fall einer Insolvenz des Bauträgers fertiggestellt wird? Diese und viele weitere Fragen soll unser Maierimmobilien Ratgeber zum Bauträgervertrag beantworten.
Bevor wir uns genauer ansehen, welche Chancen ein Bauträgervertrag bietet und was er beinhalten sollte, geht es hier vor allem darum, was er überhaupt ist und was ihn auszeichnet.
Der Bauträgervertrag ist gemäß §650u BGB (Bürgerliches Gesetzbuch):
„[...]ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen“.
Vereinfacht ausgedrückt: Sie kaufen vom Bauträger ein Grundstück, der Bauträger verpflichtet sich zur Bebauung dieses Grundstücks. Am Ende (und wirklich erst dann) werden Sie vollständiger Eigentümer der Immobilie (also: Grundstück und Haus oder Wohnung). Bis es so weit ist, müssen Sie sich theoretisch um nichts kümmern. Der Bauträger überwacht die Bauphasen und stellt sicher, dass Termine und Fristen eingehalten werden. Er ist rechtlich zur Einhaltung von Deadlines verpflichtet. Ihre einzige Pflicht während des Prozesses: Sie bezahlen einzelne Bauphasen in Teilraten. Dabei darf es sich maximal um sieben Teilzahlungen handeln. Dazu aber später mehr.
Im Grunde genommen ist die Unterscheidung klar: Bei einem Bauvertrag sind Sie Eigentümer des Grundstücks und beauftragen eine Firma oder mehrere Firmen mit der Bebauung dieses Grundstücks. Sie sind also Bauherr. Beim Bauträgervertrag ist der Bauträger Eigentümer des Grundstücks und Bauherr. Er verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Erst am Ende des Neubauprojekts werden Sie Eigentümer.
Die Bauverpflichtung ist essenzieller Bestandteil des Bauträgervertrags. Der Bauträger garantiert dem Käufer vertraglich, dass ein Grundstück bebaut wird – nach genauen Vorgaben, innerhalb genau festgelegter Fristen, zu einer vorher festgelegten Summe (dem Kaufpreis).
Der Bauträgervertrag klingt auf dem Papier verlockend: Sie beauftragen einen Bauträger mit der Bebauung eines Grundstücks, müssen sich theoretisch um so gut wie nichts kümmern – und am Ende steht da ein Haus oder eine Wohnung, in das oder die Sie nur noch einziehen müssen. Auf dem Papier. In der Realität bietet ein Bauträgervertrag nicht nur Vorteile, er ist auch mit Risiken verbunden.
Der einfachste Weg hierfür: Bitten Sie den Bauträger um einen Bonitätsnachweis. Dieser stellt schon mal sicher, dass der Bauträger liquide ist und das Neubauprojekt höchstwahrscheinlich nicht an den Kosten scheitern wird. Zudem können Sie sicherstellen, dass eine Fertigstellungsbürgschaft und eine Gewährleistungsbürgschaft für den Bauträger vorliegen. Bei einer Bürgschaft springt eine dritte Partei finanziell ein, sollte der Bauträger nicht in der Lage sein, seine finanziellen Pflichten zu erfüllen. Im Fall der Fertigstellungsbürgschaft garantiert also der Bürge (meist eine Bank), dass das Bauprojekt fertiggestellt wird, selbst wenn der Bauträger finanziell nicht mehr dazu in der Lage sein sollte. Die Gewährleistungsbürgschaft wiederum gilt für die in §438 BGB festgelegten fünf Jahre, in denen Sie als Käufer die Nacherfüllung von Mängeln verlangen können. Diese Bürgschaft stellt sicher, dass Mängel gemäß §§ 437 und 439 BGB beseitigt werden, auch, wenn der Bauträger es selbst nicht mehr finanzieren kann.
Sprechen Sie zudem mit der Gemeinde, örtlichen Betrieben (oder Betrieben, mit denen der Bauträger ansonsten zusammenarbeitet) oder Nachbarn und Freunden, die vielleicht schonmal mit diesem Bauträger zusammengearbeitet haben.
Der Bauträgervertrag ist ein komplexes Dokument, das sehr genau die Rechte und Pflichten von Käufer und Bauträger regelt. Jegliche Zusätze, Sonderwünsche und -regelungen müssen genau erfasst werden. Überhaupt sind Präzision und Transparenz beim Bauträgervertrag unerlässlich. Diese Informationen sollten zwingend im Bauträgervertrag stehen:
Wir machen es hier kurz: Holen Sie sich in Sachen Bauträgervertrag Hilfe. Sie können hierbei auf ein erfahrenes Maklerhaus vertrauen, vor allem aber ein kompetenter Fachanwalt für Baurecht sollte hier alles ganz genau unter die Lupe nehmen. Jeder Fehler, jede Unachtsamkeit kann sich später negativ auswirken – oder sogar verhindern, dass der Bauträgervertrag notariell beurkundet wird.
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