Ratgeber Bodenrichtwert
Bodenrichtwert in München
Tauchen die Worte „Bodenrichtwert“ und „München“ im selben Satz auf, wird es meist teuer. Warum aber ist das so? Und was ist der Bodenrichtwert eigentlich? Wem dient er, was kann er und was kann er nicht? In unserem Maierimmobilien Ratgeber wollen wir diese und weitere Fragen klären.
Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
Der Bodenrichtwert ist ein von Gutachterausschüssen ermittelter Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke gleicher Nutzung. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert ermittelt, als ob die jeweiligen Grundstücke nicht bebaut wären. Der Durchschnittswert ergibt sich aus Grundstücksverkäufen innerhalb einer fest definierten Bodenrichtwertzone. Notare lassen dafür den jeweiligen Gutachterausschüssen sämtliche Kaufverträge von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Zeitraums zukommen. In München und Bayern werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu berechnet. Der letzte Stichtag war der 1.1.2022. Gemäß §196 Baugesetzbuch (BauGB) darf jedermann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Schriftlich ist dies in der Regel kostenpflichtig (in München kostet die Einzelauskunft 30 Euro), online können diese Kosten je nach Region entfallen.
Das Bodenrichtwertgrundstück als Grundlage der Wertermittlung
Ist der Bodenrichtwert einer sogenannten Bodenrichtwertzone ermittelt, kann dadurch ein „virtuelles“ Bodenrichtwertgrundstück erstellt werden, bei dem der Bodenrichtwert auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche angewendet wird. Das Bodenrichtwertgrundstück ist dabei ein „unbebautes, fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen der gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen“ Quelle: www.freistaat.bayern.
Ein Gutachterausschuss bestimmt den Bodenrichtwert für München
1960 wurde in der Bundesrepublik Deutschland die Idee eines Gutachterausschusses für Grundstückswerte Realität und im Bundesbaugesetz verankert. Die jeweiligen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (also beispielsweise der Gutachterausschuss München) sollten und sollen sicherstellen, dass Grundstückswerte nachvollziehbar, fair und fachgerecht bewertet werden. Der Hintergrund: Immobilien sind wertvolle Nutz- und Renditeobjekte, eine Investition ist immer mit hohem Risiko verbunden. Das Ziel: Mehr Transparenz und Sicherheit für Verkäufer und vor allem Käufer, da es sich beim Immobilienkauf um eine weitreichende Entscheidung für alle Parteien handelt. Bodenrichtwerte betreffen dabei immer unbebaute Grundstücke. Sie bilden damit sehr oft die Basis für eine intensivere und umfassendere Wertermittlung (beispielsweise bei bebauten Grundstücken oder für Bauabsichten). Wichtig: Pro Bodenrichtwertzone muss es einen Bodenrichtwert geben. Diese Zonen können Sie sich en Detailhier ansehen. Dort finden Sie auch Informationen, welche Bodenrichtwerte der Gutachterausschuss für München vorsieht.
Faktoren, die sich auf die Bestimmung des Bodenrichtwerts auswirken
Der wichtigste Faktor ist natürlich der Durchschnittswert der Verkaufspreise für vergleichbare Grundstücke in den letzten zwei Jahren (bzw. zwischen zwei Stichtagen, zu denen die Neuberechnung des Bodenrichtwerts stattfindet). Manchmal ist eine Bodenrichtwertberechnung aber auf diesem Weg nicht möglich. Dann greifen weitere Faktoren, wie beispielsweise die allgemeinen Eigenschaften des Bauplatzes, Bodenbeschaffenheit oder sogar der Einfall des Sonnenlichts. Vor allem aber ein Faktor spielt eine große Rolle: Ist das Grundstück bereits bebaut oder unbebaut?
Bebaute Grundstücke: Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert noch?
Um ehrlich zu sein: nicht allzu sehr. Sobald ein Grundstück bebaut ist, ist der Bodenrichtwert nicht mehr als das: ein Richtwert. Steht auf dem Grundstück eine baufällige Ruine, werden Sie in der Regel weit unter Bodenrichtwert verkaufen müssen – entweder, weil der Käufer zuerst die Ruine abtragen muss, oder weil diese Aufgabe vorher Ihnen zufällt und hohe Kosten verursacht. Ein kleines Grundstück in einer durchschnittlichen Lage kann wiederum Toppreise erzielen, wenn darauf eine Villa in Topzustand oder ein aufsehenerregendes Meisterwerk der Architektur stehen.
Der Bodenrichtwert und die Grundstückspreise in München
Der durch einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelte Bodenrichtwert ist in München und ganz allgemein nicht bindend für Immobilienverkäufe bzw. -käufe (sehr wohl aber für die Berechnung der Grundsteuer!). Sonst wären Grundstückspreise in München automatisch weit strenger reguliert. Trotzdem können Sie über die Bodenrichtwerte Grundstückspreise in München besser einschätzen und schneller herausfinden, ob das, was Immobilienmakler oder Privatpersonen für Grundstücke verlangen, in etwa realistisch ist – oder ob sie vielleicht über den Tisch gezogen werden sollen oder sogar ein Schnäppchen machen können. Allerdings hält der Bodenrichtwert auch einige Stolperfallen bereit, weswegen fachkundige Beratung sehr zu empfehlen ist.
Wertermittlung von Immobilien nur anhand von Bodenrichtwert schwierig
Bodenrichtwerte können schon allein aufgrund der Tatsache, dass sie alle zwei Jahre ermittelt werden, nicht auf die aktuelle Marktlage reagieren. Oder anders ausgedrückt: In zwei Jahren kann eine Menge passieren. Trendviertel entstehen, der Stern anderer Viertel sinkt, es kommt zur Land- oder Stadtflucht, etc. pp. Dazu kommt die Tatsache, dass in Städten wie München oder im Münchner Speckgürtel unbebaute Grundstücke rar sind. In den Wert bebauter Grundstücke fließt der Bodenrichtwert natürlich mit ein, Art der bestehenden Immobilie und andere Faktoren zählen hier aber weit stärker. Ohne fachkundige Beratung kommen Laien und Privatpersonen hier schnell an ihre Grenzen. Um Enttäuschungen oder handfeste finanzielle Verluste zu vermeiden, sollten Sie sich in diesem Fall an erfahrene, vertrauenswürdige Berater wie unsere Experten bei Maierimmobilien wenden. Grundsätzlich gilt: Die Wertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren ergibt für unbebaute Grundstücke weit mehr Sinn. Hier werden alle Faktoren mit einbezogen – von der Lage über den Erschließungsgrad bis zur Infrastruktur in naher Umgebung – gleichzeitig wird aber eben auch auf die aktuelle Marktlage geachtet und die Volatilität des Marktes ganz allgemein respektiert.
Bodenrichtwerte in München: eine Auswahl
Der Immobilienmarkt in München und Umgebung ist umkämpft, teilweise erzielen Grundstücke und andere Immobilien unvorstellbare Preise. Vor allem in der Landeshauptstadt gilt dabei: Unbebaute Grundstücke sind rar. Anders ausgedrückt: Kaufen Sie in München ein Grundstück, ist dieses eigentlich immer bebaut. Diese und viele weitere Faktoren (wie die Lebensqualität, die Makro- und Mikrolage und viele weitere) wirken sich immens auf die Grundstückspreise in München aus. Die Bodenrichtwerte allein geben daher keineswegs ein aussagekräftiges Bild des Marktes.