Fristlose Kündigung einer Wohnung
Fristlose Kündigung einer (Miet-)Wohnung: Das sollten Sie wissen
Probleme zwischen Mietern und Vermietern können zu großem Ärger führen. Probleme für Mieter können zum Beispiel Unzumutbarkeiten wie Mängel an der Mietsache oder sogar erhebliche Gefahren für die Gesundheit sein. Für den Vermieter ärgerlich: Häufen sich Mietrückstände oder stört der Mieter vermehrt den Hausfrieden, gibt es oft nur noch eine Lösung – ein Auszug des Mieters infolge einer fristlosen, außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. In unserem Ratgeber erfahren Sie, was eine fristlose Kündigung ist und was beide Parteien dabei beachten müssen.
Rechte und Pflichten der Mitglieder einer Erbengemeinschaft
Ob Sie Mieter oder Vermieter sind: Beide Parteien können eine außerordentliche Kündigung Ihrer Wohnung veranlassen. Wichtig ist, dass für den Kündigenden eine Unzumutbarkeit der Situation besteht. Unzumutbarkeiten können zum Beispiel sein:
- Mietrückstände oder ständig verspätete Mietzahlungen
- Störung des Hausfriedens
- unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
- erhebliche Gefahren für die Gesundheit
- massive Mängel am Objekt (Schimmel, Feuchtigkeit, defekte Heizung)
Unzumutbarkeiten sollten im ersten Schritt diplomatisch angesprochen werden. Das Ziel: eine zeitnahe Lösung für beide Parteien. Vergessen Sie hierbei nicht eine detaillierte Dokumentation – und bedenken Sie als Vermieter, dass eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung nicht möglich ist, auch wenn es sich um einen Untermietvertrag oder einen Gewerbemietvertrag handelt.
Scheitert der Versuch einer unkomplizierten diplomatischen Lösung, sollten beide Parteien die weitere Kommunikation nur noch auf das Schriftliche beschränken. Sollte sich auch nach mehrfachen Kommunikationsversuchen keine Lösung finden, besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit.
Das sollten Sie bei einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund beachten
Um eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu erwirken, müssen Sie einiges bezüglich des Kündigungsschreibens beachten. Es ergibt sich eine allgemeine Frist von ein bis zwei Wochen – ein “sofortiger Rauswurf” durch den Vermieter ist nicht möglich. Beachten Sie auch, dass im ersten Schritt eine Abmahnung erfolgt sein muss.
Das Kündigungsschreiben muss relevante Informationen wie Name und Anschrift des Mieters/Vermieters sowie Angaben über Ort und Datum enthalten. Außerdem sollten Sie eine Betreffzeile einfügen und das Dokument unterschreiben.
Der wichtigste Teil der Kündigung: die ausführliche und nachvollziehbare Erklärung der unzumutbaren Situation. Achten Sie hierfür auf eine detaillierte Dokumentation der Unzumutbarkeiten. Die fünf häufigsten Unzumutbarkeiten erklären wir Ihnen im Folgenden:
Mietrückstände: fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Der häufigste Kündigungsgrund ist der Mietrückstand. Wird nach mehrfachen Abmahnungen keine Zahlung geleistet, kann dies zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages führen. Dasselbe gilt für die ständige unpünktliche Zahlung der Miete. Sollte sich der Mieter jedoch durch eine Nachzahlung des Mietrückstands retten, ist es dem Vermieter nicht mehr möglich, fristlos zu kündigen.
Störung des Hausfriedens – eine Unzumutbarkeit
Ständige Verletzungen der Hausordnung durch Lärmbelästigungen in der Nacht oder sogar Handgreiflichkeiten stellen eine Unzumutbarkeit dar. Weitere Beispiele wie Diebstahl, Sachbeschädigungen oder Diskriminierungen stellen ebenfalls eine Störung des Hausfriedens dar und können zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung führen.
Unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter
Kein Vermieter hat das Recht, unerlaubt Ihre Wohnung zu betreten und Ihre Privatsphäre zu verletzen. Der Vermieter darf nur mit Ihrer Erlaubnis Ihre vier Wände betreten. Hält der Vermieter sich nicht daran und es besteht ein gestörtes Vertrauensverhältnis, können sie nach einer Abmahnung sofort fristlos kündigen.
Erhebliche Gefahren für die Gesundheit
Gibt es in Ihrer Wohnung Mängel, die Ihre Gesundheit gefährden, wie zum Beispiel Baumängel oder Schimmel, sollten diese umgehend vom Vermieter behoben werden. Behebt der Vermieter diese nicht, können Sie fristlos kündigen. Vergessen Sie jedoch nicht zuvor abzumahnen, sonst ist die fristlose Kündigung des Mietvertrags nicht wirksam.
Massive Mängel am Wohnobjekt
Feuchtigkeit oder eine defekte Heizung – das Leben in einer Wohnung mit diesen massiven Mängel ist unzumutbar. Werden die Mängel nicht umgehend durch den Vermieter behoben, bleibt in den meisten Fällen nur der “sofortige Auszug”.
Mietstreitigkeiten sind eine nervenaufreibende Angelegenheit. Behalten Sie einen kühlen Kopf und versuchen Sie mit offener Kommunikation eine Klärung herbeizuführen. Vergessen Sie dabei nicht die Dokumentation. Oftmals muss es gar nicht zu einer außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrags kommen, die gute alte Aussprache hat schon so manchen schwerwiegenden Konflikt gelöst.