Ratgeber Hausübergabeprotokoll

Ohne Übergabeprotokoll geht es nicht bei Hausverkauf und Hauskauf. Verkäufer und Käufer wollen sicherstellen, dass der aktuelle Zustand der Immobilie erfasst ist. Alle existierenden Mängel, aber auch alle Inhalte der Übergabe stehen im Übergabeprotokoll, das am Ende von Verkäufer und Käufer (oder Stellvertretern) unterzeichnet wird. Das Hausübergabeprotokoll ist also auch rechtlich wichtig: Für den Käufer, weil im Übergabeprotokoll alle bei der Übergabe erkannten Mängel aufgezeichnet werden (die der Verkäufer dann schnellstmöglich zu beheben oder durch Kaufpreissenkung auszugleichen hat), für den Verkäufer, um sich später vor ungerechtfertigten Schadensersatzansprüchen zu schützen.

Das Übergabeprotokoll wird bei der Schlüsselübergabe angefertigt. Und weil bei der Schlüsselübergabe das Haus meist leer und besenrein übergeben wird, können hier oft Mängel erkannt werden, die vorher – bedingt durch Möblierung oder Schmutz – nicht erkannt wurden. Für den Verkäufer ist hier auch wichtig, dass er sich so besser vor dem Vorwurf der arglistigen Täuschung schützen kann. Diese würde nämlich dann vorliegen, wenn er wissentlich Mängel verschwiegen hätte. Oft kommt es vor, dass Käufer beim Auftauchen von Mängeln, die nicht im Protokoll erfasst wurden, genau dies anbringen.

Wichtig für Käufer: Mängel, die nach der Übergabe bemerkt werden, sind Problem des neuen Eigentümers. In seltenen Fällen können Sie auch hier noch rechtlich vorgehen, meist aber bleiben Sie auf den Kosten sitzen. Deswegen: Das Übergabeprotokoll ist wichtig. Nehmen Sie sich dafür Zeit. Sonst drohen böse Überraschungen und hohe Kosten.

Damit Sie planen können: Die Schlüsselübergabe erfolgt, nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und der Kaufpreis bezahlt wurde. Wir kommen später noch zu ein paar Tipps bezüglich des Timings und anderer Faktoren, die Sie beachten können. Jetzt aber folgt erstmal die wichtigste aller Fragen:

Das Hausübergabeprotokoll wird in der Regel vom Verkäufer ausgefüllt oder ausgestellt. Zwar können Sondervereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer hier vermerkt werden und die Form ist nicht zwingend vorgeschrieben, es gibt aber einige Inhalte, die verbindlich in einem Übergabeprotokoll zu stehen haben. Grundsätzlich gilt: Je detaillierter und penibler das Übergabeprotokoll, umso besser für einen reibungslosen Hausverkauf oder Hauskauf.

Achten Sie also unbedingt darauf, dass Folgendes im Protokoll erfasst ist:

• Korrekte Daten (Geburtstag, Adresse) von Käufer und Verkäufer
• Die vollständige Anschrift der verkauften/gekauften Immobilie
• Die vollständige Bestandsaufnahme aller Räume, des Gartens (falls vorhanden) und der Außenanlagen. Achten Sie hierbei auch auf Balkone oder Keller.
• Sämtliche Mängel und Schäden. Wichtig ist hier vor allem, dass konkret festgehalten wird, was mit diesen Mängeln und Schäden passiert. Als Käufer haben Sie im Zweifel Anspruch auf Schadensersatz, Kaufpreisminderung oder sogar Rücktritt vom Vertrag. Ganz wichtig: Der Verkäufer muss auch beseitigte Mängel nennen. Gab es einst einen Wasserschaden im Schlafzimmer, müssen Sie als Käufer davon erfahren. Ebenfalls wichtig sind in der Zukunft absehbare Ereignisse wie Straßenrenovierungen oder Reparaturen am Haus. Hier sollte der Verkäufe ebenfalls mit offenen Karten spielen. Bzw. sollte der Käufer lieber einmal zu oft nachfragen.
• Sollte Inventar überlassen werden, muss dies korrekt erfasst werden. Übrigens: Mülltonnen werden ebenfalls Eigentum des Käufers.
• Sämtliche Schlüssel müssen genannt werden, inklusive genauer Funktion. Lassen Sie als Käufer und Verkäufer unbedingt abzeichnen, dass dies alle Schlüssel waren und dass es keine Kopien gibt.
• Eine Auflistung aller ausgehändigten Dokumente und Anleitungen ist verpflichtend. Dazu gehören nicht nur Essenzielles wie Grundsteuerbescheide, Bauverträge, Energieausweis oder Gewährleistungsunterlagen und Garantien, sondern auch Bedienungsanleitungen von Heizungsanlage, Alarmanlagen oder Sicherungskasten, um nur ein paar zu nennen.
• Sämtliche Zählerstände werden zudem erfasst. Strom, Wasser, Gas und/oder Öl sind ab Schlüsselübergabe Sache des neuen Eigentümers, dieser sollte sicherstellen, dass alles bei den nächsten Energierechnungen passt.
• Ebenfalls Teil des Übergabeprotokolls sollten sämtliche individuellen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sein. Auch sollten hier alle Eigenheiten der Immobilie erfasst sein.
• Zuletzt können Sie im Übergabeprotokoll noch erfassen, ob Ersatzteile, Baustoff usw., die eventuell im Haus gelagert werden, den Eigentümer wechseln. Dies bietet sich in der Regel an, weil beide Seiten Kosten sparen und oftmals Ersatzteile schwer zu bekommen wären.

Wir verstehen das schon: Besonders in München und Umgebung ist ein Hausverkauf eine große Sache. Und ein Hauskauf erst recht. Wenn der Traum zum Greifen nahe ist, kann man schon mal ungeduldig werden. Seien Sie bitte genau das nicht, wenn es ums Hausübergabeprotokoll geht. Lassen Sie sich beim Übergabeprotokoll Zeit. Der Hausverkauf und der damit verbundene Geldsegen sollten kein Grund für Eigentümer sein, durch die Übergabe zu hetzen. Nur, wenn die Übergabe korrekt, präzise und umfassend erfolgt, können Sie sich als Verkäufer vor oft teuren Schadensersatzansprüchen oder gar dem Vorwurf der arglistigen Täuschung (also des bewussten Verschweigens von bekannten Mängeln) schützen. Und für Käufer gilt: Ja, der Traum vom Eigenheim ist nah. Aber vor allem als Käufer sollten Sie es ganz genau mit dem Übergabeprotokoll halten. Deswegen: Lassen Sie sich Zeit. Hetzen Sie nicht. Bringen Sie einen Zeugen und, ganz wichtig, einen Sachverständigen mit, der Mängel wirklich erkennen und einschätzen kann. Dies mag zwar etwas Geld kosten, aber es spart Ihnen so viele Kosten und Mühen in der Zukunft.

Gehen Sie jeden Raum durch, seien Sie als Käufer ruhig akribisch, was Mängel angeht. Auch, wenn Sie vielleicht vom Verkäufer oder Makler (der dann recht wenig von seinem Geschäft versteht) gedrängt werden: Raum für Raum, Außenanlagen, Keller, Balkon, Garten, Swimmingpool und was sonst noch alles Mängel haben könnte, sehen Sie sich alles ganz genau an.
Und weil Faktoren wie Überflutungsgefahr, Schwarzbau oder Asbest von Laien schwer erkannt, bemerkt oder bewiesen werden können, noch einmal der Tipp: Verlassen Sie sich zur Übergabe auf einen Profi. Denn: Alle Mängel, die erst nach der Übergabe auffallen, sind dann in der Regel Problem des neuen Eigentümers. Vor allem, wenn im Kaufvertrag steht, dass die Immobilie „wie besichtigt“ verkauft wird. Zwar ist der Verkäufer rechtlich verpflichtet, oben genannte Mängel zu nennen, viele aber tun dies (aus Unwissenheit oder bewusst) nicht. Und dann wird es ernst.

Und noch ein Tipp: Ziehen Sie zur Übergabe immer den oder einen Makler hinzu. Dieser kann Ihnen ebenfalls mit Rat und Tat zur Seite stehen, wenn es um die Details einer Übergabe und des damit verbundenen Übergabeprotokolls bei einem Hauskauf oder Hausverkauf kommt.