Ratgeber Altbauwohnung kaufen

Die Gründerzeit reichte von 1870 bis 1914 und war gekennzeichnet von wirtschaftlichem Aufschwung und einer neuen Liebe zu Design und Stil. Der Gründerzeit-Stil bedeutet dann auch bei Altbauwohnungen eine Menge an repräsentativen, edlen und vor allem üppigen Details: Ob hohe Decken, Parkettböden, Stuck und Doppelkastenfenster – hier wurde aus dem Vollen geschöpft. Und Altbauwohnungen in diesem Stil, die heute verfügbar sind, erzielen vor allem aus emotionalen Gründen Höchstpreise.

Manche Altbauwohnungen sind auch historisch bedeutend. Stehen sie unter Denkmalschutz, gelten besondere Regeln für Eigentümer und Käufer, die sich besonders bei geplanten Renovierungen oder gar Sanierungen bemerkbar machen. Hier gilt: Der Kauf eines denkmalgeschützten Altbaus ist möglich. Die Renovierung und Sanierung allerdings sind oft mit immensem bürokratischen und finanziellen Aufwand verbunden. Gehen Sie in der Regel davon aus, dass jede Maßnahme, die das Erscheinungsbild oder die Substanz der Immobilie verändern könnten, genehmigungspflichtig sind. Viele Renovierungen und Sanierungen, die für einen besseren Energiehaushalt oder Wohnkomfort nötig wären, werden dann aus Gründen des Denkmalschutzes abgelehnt. Andererseits gilt: Denkmalgeschützte Altbauwohnungen können Ihnen Steuervorteile verschaffen – zudem fördern Bund, Länder und Gemeinden ausgewählte Sanierungsvorhaben gezielt. Trotzdem sollten Sie sich vergewissern, welche Aufgaben und Verpflichtungen auf Sie zukommen, wenn Sie eine denkmalgeschützte Altbauwohnung kaufen. Die finanziellen Konsequenzen können teils enorm sein. Dies gilt natürlich auch und insbesondere für denkmalgeschützte Häuser.

Alle Punkte ausführlich zu nennen, auf die Sie achten sollten, wenn Sie eine Altbauwohung kaufen wollen, würde hier den Rahmen sprengen. Diese Checkliste kann Ihnen aber auf jeden Fall eine erste Orientierungshilfe sein. So oder so möchten wir Ihnen empfehlen, sich beim geplanten Kauf eines Altbaus unbedingt mit einem erfahrenen Maklerhaus zusammenzusetzen und zu beraten. So umgehen Sie Kostenfallen und Stressfaktoren – und haben länger etwas von Ihrer Altbauwohnung.

• Isolierung, Energiekosten derzeit, Zustand der Heizungen und Status der Haustechnik: Hier lauern die vielleicht größten Kostenfallen. Vor allem, weil Laien sich hier ohne fachkundigen Rat kein genaues Bild machen können. Es gilt: Je mehr Energie ungenutzt verschwendet wird, desto größer ist der Sanierungsbedarf. Sind diese vier Punkte desolat, erwarten Sie hohe Kosten. Entweder durch die Sanierungen oder durch immense Strom- und Heizkosten.
• Feuchtigkeitsschäden: Viel Holz, viel Mauerwerk, ein hohes Alter – schauen Sie sich die Altbauwohnung ganz genau an. Insbesondere bei tapezierten Räumen ist Vorsicht geboten. Ein Gutachter kann Ihnen helfen, Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmel zu entdecken.
• Fenster, Türen und Dach: In welchem Zustand sind sie? Alte Fenster sind reine Energieverschwender, alte Türen noch dazu ein Sicherheitsrisiko. Und beim Dach gilt: Hier können auf eine Eigentümergemeinschaft immense Kosten zukommen. Selbst, wenn Sie also keine Altbauwohnung unter dem Dach besitzen, sollten Sie sich ein genaues Bild von der Substanz des Daches machen.
• Schnitt der Wohnung: Eine verfügbare Altbauwohnung hat oft eine magische Wirkung auf potenzielle Käufer. Alltag, Raumbedarf und Co. spielen plötzlich keine Rolle mehr. Sind die Räume zu groß oder zu klein, ist der Schnitt ungünstig oder wenig familienfreundlich? Selbst wenn Sie die Chance haben, eine der umkämpften Altbauwohnungen in München und Umgebung zu ergattern, sollten Sie trotzdem nie aus den Augen verlieren, was Sie brauchen, um glücklich zu sein. Selbst die edelste Altbauwohnung bringt wenig, wenn die Räume und der Schnitt nicht zu Ihrem Leben passen.
• Erreichbarkeit der Wohnung: in welchem Stockwerk liegt die Altbauwohnung? Gibt es einen Aufzug? Bei den meisten Altbauwohnungen ist dies nämlich nicht der Fall. Bedenken Sie: Nicht nur der Umzug wird bei fehlendem Aufzug und einer Altbauwohnung im obersten Stock zur Qual. Machen Sie sich klar: „Ich muss diese Treppen jeden Tag laufen. Mehrmals. Nach unten und nach oben“.
• Hellhörigkeit: Machen Sie sich ein akustisches Bild von der Wohnung, wenn Sie sie besichtigen. Wie ist das mit den Nachbarn? Wie viel Straßenlärm weht durch die meist alten Fenster herein? Was, wenn ich Spülmaschine oder Waschmaschine auf diesen alten Parkettböden platziere? Und vor allem: Was, wenn meine Nachbarn das tun? Rechnen Sie damit, dass selbst modernisierte Altbauwohnungen oft sehr hellhörig sind und bleiben.
• Stauraum, ja oder nein: Gibt es einen Keller oder Dachboden, wo Sie Dinge lagern können? Selbst wenn Stauraum für die jeweiligen Eigentümer zur Verfügung steht, gilt hier leider oft, dass Keller oder Dachböden feucht, unzugänglich oder sehr eng sind. Bringen Sie eine Menge Dinge in Ihren neu erworbenen Altbau mit, könnte die Lagerung also ein Problem werden.

Keine Frage: Ein Altbau, vor allem im feinen Gründerzeit-Stil, ist etwas Besonderes. Jeder Quadratmeter bedeutet Geschichte, alles wirkt organischer, harmonischer, irgendwie gemütlicher. Zudem sind Stuck, hohe Holzbalkendecken, edles Parkett oder Kastenfenster einfach wahnsinnig repräsentativ. Eine Neubauwohnung wiederum mag vielleicht oft über nicht so viel Charakter verfügen, dafür ist sie: modern. Ob Isolierung und Dämmung, Rohre, Heizungen oder Sanitäranlagen – hier ist alles auf dem neuesten Stand. Die Wertermittlung fällt zudem leichter, ganz abgesehen von der Tatsache, dass auf Sie als Eigentümer oft weniger Aufwand und Kosten zukommen, wenn Sie einen Neubau vermieten. Und, ganz wichtig: Bei Neubauwohnungen haben Sie als Eigentümer auch nochmal ganz andere Rechte, wenn Sie nach einem Kauf Mängel finden. Am Ende entscheiden aber wie so oft auf dem Immobilienmarkt von München und Umgebung Geschmack, Verfügbarkeit und finanzielle Mittel.