Renovierung von Immobilien

Von Renovierung sprechen wir, wenn die Substanz der Immobilie in Ordnung ist und eher oberflächliche Instandsetzungen und Erneuerungen nötig sind. Beispielsweise Böden, Wände oder veraltete Sanitäranlagen. Von Sanierung hingegen sprechen wir, wenn die Mängel eklatant sind und tiefer gehen. Schäden am Dach, auszutauschende Fenster oder ein feuchter Keller sind sanierungswürdig – was mit teils immensen Kosten und hohem Zeitaufwand verbunden ist. Vor allem aber gilt: Renovierungsarbeiten können Sie bei Gelegenheit selbst oder durch befreundete Handwerker erledigen lassen. Ein sanierungsbedürftiges Haus aber erfordert immer Experteneinsatz. Laien oder Freundschaftsdienste haben an Elektrik, Dach oder Rohren nichts verloren. Wieso ist diese Unterscheidung wichtig? Zum einen, weil Sie so bei der Beschreibung einer Immobilie schon ahnen können, was auf Sie zukommt. Zudem sind die Begriffe rechtlich interessant. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus als renovierungsbedürftiges Haus ausgibt, begeht eine Täuschung. Wollen Sie ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen, sollten Sie also sicherstellen, dass Sie nicht aus Versehen ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen. Hierbei hilft Ihnen ein Gutachter.

Möchten Sie ein Haus renovierungsbedürftig kaufen, um so Geld zu sparen? Dann kommen Sie um den Einsatz eines Gutachters nicht herum. Nur dieser verfügt über das nötige Know-how, um eine renovierungsbedürftige von einer sanierungsbedürftigen Immobilie zu unterscheiden, die zu erwartenden Kosten für Renovierung oder Sanierung einzuschätzen und versteckte Kostenfallen wie beispielsweise den unentdeckten Renovierungsstau (dazu gleich mehr) aufzudecken. Wichtig hierbei ist: Niemand kann den Verkäufer der renovierungsbedürftigen Immobilie zwingen, den Gutachter einzulassen. Das bedeutet: Weigert sich der Verkäufer, ist dies ein Indiz dafür, dass etwas nicht stimmt und man vielleicht versucht, Sie zu täuschen. Bestehen Sie auf ein unabhängiges Gutachten. Auch wenn dieses Geld kostet: Es kann Ihnen hohe Kosten, viel Stress und Kummer und Zeit sparen. Wird ein Haus sogar als sanierungsbedürftig beschrieben, wäre der Verzicht auf einen Gutachter grob fahrlässig. Sanierungen sind aufwendig, teuer zeitintensiv. Wenn Sie hier (böse) überrascht werden, kann dies in vielen Fällen sogar die Existenz bedrohen. Kurz: ohne einen Gutachter ist es fast unmöglich, die Sanierungs- oder Renovierungskosten zu berechnen.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass renovierungsbedürftige und sanierungsbedürftige Immobilien vor allem in guter Lage reizvoll sind. Oft sind in begehrten Vierteln alle Bestandsobjekte längst verkauft oder vermietet und an Neubau ist preislich nicht zu denken. Über eine ausbesserungswürdige Immobilie gelangen Sie so an ein Objekt in Bestlage – ideal, um nach abgeschlossener Renovierung oder Sanierung hier zu leben oder die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen. Auch gelangen Sie auf diesem Weg an Immobilien, deren Bauart und -stil heute nicht mehr möglich wären oder nur zu horrenden Preisen gebaut werden. Noch ein Vorteil: Sie bestimmen, wie Renovierung oder Sanierung vonstattengehen. Alles erfolgt nach Ihrem Tempo und Plan. Deswegen ist Letzterer auch so wichtig. Wir kommen gleich darauf zu sprechen. Immobiliensanierung und Immobilienrenovierung haben aber auch ihre Nachteile. Der wichtigste und gefährlichste: Sie werden die anfallenden Kosten (zeitlich wie finanziell) nie gänzlich im Voraus planen können. Preiserhöhungen beim Material, schlechte Verfügbarkeit von Handwerkern, unentdeckte (Folge-)Fehler und vieles mehr wirken sich auf die Kosten aus. Ein finanzielles Polster einzuplanen ist darum auch überlebenswichtig. Trotzdem: Rechnen Sie mit allem, wenn Sie renovieren oder gar sanieren. Ein weiterer Nachteil: Energieeffizienz war bei älteren Immobilien noch kein wirkliches Thema. Das bedeutet, dass Sie bei sanierungs- oder renovierungsbedürftigen Immobilien hier mit einer (großen) Baustelle rechnen müssen. Inklusive zahlloser Abnahmen, Behördengänge und vielem mehr. Sie wünschen noch mehr Informationen zu Vor- und Nachteilen? Einen ausführlichen Überblick bieten wir in unserem Ratgeber „Renovierungsbedürftige Immobilie“.

Schon beim Kauf oder Verkauf von Bestandsobjekten und Neubauten gilt: Ein guter Plan ist wichtig für finanziellen und emotionalen Erfolg. Wenn Sie ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen wollen oder sogar überlegen, ein sanierungsbedürftiges Haus zu erwerben, ist ein guter Plan noch wichtiger. Dieser umfasst nicht nur die finanzielle Planung, die Sie unbedingt von einem Gutachter begleiten lassen sollten. Hier geht es auch um Risikokontrolle (indem Sie ein finanzielles und zeitliches Polster einplanen) und die Einplanung des Unplanbaren, kurz: Überraschungen. Renovierung und Sanierung brauchen nämlich neben Geld und fähigen Arbeitskräften vor allem Zeit und Gelassenheit. Nur wenn Sie auch auf diese Konten in der Planung einzahlen, werden Sie bei Sanierung und Renovierung von Immobilien keine Nerven verlieren und selbst den schlechten Nachrichten gelassen entgegensehen. Mehr zur Planung finden Sie ebenfalls in unserem Ratgeber „Renovierungsbedürftige Immobilie“.

Sehen Sie sich vergleichbare Häuser in der Umgebung an, die weder renovierungs- noch sanierungsbedürftig sind, um einen durchschnittlichen Kaufpreis zu finden. Von diesem ziehen Sie die geschätzten Reparaturkosten (addieren Sie hier ein Polster von 10 bis 50 Prozent für böse Überraschungen) und die Verkaufskosten für Makler, Notar usw. ab.

Von einem Renovierungsstau sprechen wir, wenn der Eigentümer Renovierungsmaßnahmen bei Immobilien nicht, zu selten oder unzureichend durchführt und sich so die Ausbesserungsarbeiten anhäufen. Nicht selten wird aus einem anfänglich kleinen Problem durch Renovierungsstau ein gewaltiges. Renovierungsstau ist etwas, dass Sie als Eigentümer oder als potenzieller Käufer unbedingt vermeiden sollten. Kleine Mängel werden durch Nichtbeachtung oder mangelhafte Reparatur zu großen, als Käufer stehen Sie bei unentdecktem Renovierungsstau durch den Voreigentümer plötzlich vor einem unbezahlbaren Scherbenhaufen, weil viele Mängel nicht angezeigt oder entdeckt wurden. Deswegen sollten Sie als Käufer immer auf ein unabhängiges Gutachten bestehen. Lässt der Eigentümer Ihren Gutachter nicht in die Immobilie, sollten alle Warnleuchten anfangen zu blinken. Mehr zum Thema Renovierungsstau, wie Sie ihn vermeiden, auf was Sie achten müssen und was die größten Kostenfallen sind in unserem Ratgeber „Renovierungsstau bei Immobilien“.