Ob Sie eine Immobilie kaufen wollen, erben werden oder bereits besitzen: Kaum etwas ist gefürchteter als der Renovierungsstau. Dieser entsteht, wenn sich zahlreiche Renovierungsmaßnahmen rund um eine Immobilie aufgestaut haben, weil entweder das Geld oder der Wille fehlte, eine Sanierung vorzunehmen. Meist werden auch kleinere Reparaturmaßnahmen solange auf die lange Bank geschoben, bis aus kleinen Mängeln ausgewachsene Probleme wurden. Kurz: Kaufen Sie eine Immobilie und hat der vorherige Eigentümer sich aus finanziellen oder anderen Gründen nicht um die Immobilie gekümmert, kann das für Sie sehr teuer werden. Wie kommt es zu finanziellen Engpässen? Welche Fehler können Sie bzgl. renovierungsbedürftigen Immobilien vermeiden? Wie gehen Sie am besten bei kleineren Schäden vor? Was sind typische Renovierungsfallen und wie können Sie diese rechtzeitig erkennen? In diesem Ratgeber geht es um die Antworten auf diese Fragen. Ganz nach dem Motto: „Freie Bahn für freie Immobilieneigentümer“.

Renovierungsstau
Renovierungsstau

Das eigentliche Risiko: unentdeckter Renovierungsstau

Wenn Sie klar und deutlich einschätzen können, wo die Renovierung von Immobilien anstehen wird, wenn Sie diese erworben haben, sprechen wir von einem offensichtlichen Renovierungsstau. Dieser ist zwar meist ärgerlich, aber keine böse Überraschung. Schlimmer ist der unentdeckte Renovierungsstau. Beispielsweise kann es sein, dass der vorherige Eigentümer ein kleines Loch in der Außenfassade nicht repariert hat. Über dieses drang im Laufe der Zeit immer mehr Feuchtigkeit in die Fassade ein. Unerkannt, unbemerkt. Wenn Sie nun die Immobilie kaufen, ohne diesen eklatanten Mangel zu erkennen, werden Sie später für die Hausrenovierung eine große Summe Geld benötigen. Der unentdeckte Renovierungsstau kommt Sie teuer zu stehen. Natürlich ist der Verkäufer angehalten, potenziellen Käufern Mängel zu nennen. Die Frage ist nur, ob er diese Mängel überhaupt kennt oder ob er wirklich mit absolut offenen Karten spielen will. Die Lösung, um unentdeckten Renovierungsstau rechtzeitig zu erkennen: Schalten Sie einen Gutachter ein.

Renovierungskosten ermitteln dank Gutachten

Sind Sie im Begriff, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie diese vorher unbedingt begutachten lassen. Sicher, ein Gutachter kostet Geld, im Vergleich zu den Renovierungskosten, die bei unentdeckten Schäden entstehen können, ist der finanzielle Aufwand meist aber eher gering. Ein Gutachter wird die Immobilie prüfen und Ihnen danach genau mitteilen, welche Renovierungsarbeiten Sie erwarten dürfen. So können Sie (oder der Gutachter) die Renovierungskosten berechnen und konkret und im Vorfeld entscheiden, ob Sie die Sanierung durchführen wollen (und können) oder ob dies ein Grund ist, die Immobilie doch nicht zu erwerben. Übrigens: Sollte der Verkäufer ein aktuelles Gutachten vorweisen, müssen Sie dieses nicht akzeptieren. Scheuen Sie nicht davor zurück, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben, um absolut sicherzugehen.

Renovierungskosten ermitteln durch Gutachten
Renovierungskosten ermitteln durch Gutachten

Renovierungsarbeiten bei Immobilien: Was du heute kannst besorgen…

Bei Renovierungsmaßnahmen bei Immobilien gilt für alle Eigentümer das alte Sprichwort! Verschieben Sie kleinere Renovierungsarbeiten nicht auf morgen, gehen Sie sie so schnell wie möglich an. Tragen Sie lieber jetzt die Kosten für eine kleine Sanierung als später Unsummen ausgeben zu müssen, weil ein winziger Mangel zu einem gewaltigen Problem herangewachsen ist. Vor allem, wenn Sie bald oder in einiger Zeit eine Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie Renovierungsstau unbedingt vermeiden. Offensichtliche und zuerst unentdeckte Mängel, die dann von einem Gutachter entlarvt werden, mindern den Wert Ihrer Immobilie enorm.

Renovierungsarbeiten an einer Immobilie
Renovierungsarbeiten an einer Immobilie

Renovierung von Immobilien: So vermeiden Sie böse Überraschungen

Wollen Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie wie bereits beschrieben einen Gutachter einsetzen. Zudem dürfen Sie sich bei der Besichtigung der Immobilie und bei Gesprächen mit dem Verkäufer Zeit nehmen und auch die unangenehmen Fragen stellen. Lassen Sie sich vom Makler oder Eigentümer genau auflisten, welche Renovierungsmaßnahmen in letzter Zeit durchgeführt wurden. Oft sind hier Muster zu erkennen, die Ihnen zeigen, ob sich gekümmert wird und ob es regelmäßig wiederkehrende Probleme gibt, die oft auf größere, versteckte Mängel hinweisen. Seien Sie ruhig überkritisch. Sie kaufen hier immerhin keinen Blumentopf, sondern eine Immobilie! Hören Sie auch unbedingt auf Ihr Bauchgefühl. Lassen Sie sich von frisch gestrichenen Wänden und anderen Blendern nicht täuschen und nehmen Sie gerne Bekannte, Freunde oder Familienmitglieder zur Besichtigung mit, die handwerklich tätig oder begabt sind und ein Auge für Mängel haben. Ebenfalls ein guter Tipp: Gehen Sie auch für ein angebliches Traumhaus keine Kompromisse ein. Sind die Mängel zu gravierend, würden die anfallenden Renovierungsarbeiten Sie finanziell überfordern, sollten Sie die Immobilie nicht kaufen. Sonst sind Sie als neuer Eigentümer schnell im Renovierungsstau gefangen. Und aus einer Traumimmobilie wird schnell ein Albtraum.

Böse Überraschungen bei der Rennovierung
Böse Überraschungen bei der Rennovierung

Sonderfall Eigentumswohnungen: Immobilienrenovierung kann teuer werden

Bei Eigentumswohnungen sind einige Dinge mehr zu beachten, geht es um Immobilienrenovierung und Renovierungsstau. Sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (oder werden Sie es mit Erwerb der Eigentumswohnung), müssen Sie sich an Beschlüsse der Gemeinschaft halten. Wird eine Sanierung beschlossen, tragen Sie die Kosten mit.

Fehlende Rücklage

Normalerweise werden Renovierungen durch die Renovierungsrücklage der Gemeinschaft getragen (in die Sie ebenfalls einzahlen müssen). Ist die Rücklage aber nicht ausreichend, wird der fehlende Betrag auf alle Eigentümer verteilt. Kommt dies – vor allem bei großen Renovierungsmaßnahmen – überraschend, kann es teuer oder gar zu teuer werden und Sie geraten eventuell in finanzielle Schwierigkeiten.

Vermeiden Sie große Anteilseigner

Besonders kritisch wird es, wenn es einen Anteilseigner in der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt, der über mehr als 50 Prozent der Eigentumswohnungen verfügt. Dieser kann quasi im Alleingang Renovierungen und Sanierungen beschließen – und Sie müssen sich der Entscheidung fügen. Deswegen sollten Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung immer darauf achten, dass es keinen Anteilseigner mit Mehrheit gibt. Dies ist auch deshalb wichtig, da der Wegfall dieses Anteilseigners aufgrund von Zahlungsunfähigkeit sich massiv auf alle anderen Eigentümer auswirkt. Geht der große Anteilseigner pleite, tragen alle anderen Eigentümer die anfallenden Kosten für dessen Wohnungen, bis es neue Eigentümer dafür gibt.

Vorschau vermeidet Fehler

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie sich vorab die letzten drei Protokolle der Eigentümergemeinschaft zeigen lassen. So erfahren Sie, ob in naher Zukunft massive Renovierungen anstehen, wie generell mit Renovierungen und Sanierungen umgegangen wird und ob die Gemeinschaft zügig und regelmäßig kleinere Mängel angeht oder zum Renovierungsstau neigt, weil sie Reparaturen und Co. auf die lange Bank schiebt.

Immobilienrenovierung: Sonderfall Eigentumswohnungen
Immobilienrenovierung: Sonderfall Eigentumswohnungen

Renovierungsstau: die größten Kostenfallen

Ob Eigentumswohnung oder Haus: Bevor Sie Immobilieneigentümer werden, sollten Sie Ihr Augenmerk auf einige bekannte Kostenfallen werfen, die immer wieder für Renovierungsstau sorgen. Vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Hochhäusern ist die Tiefgaragensanierung eine der Kostenfallen überhaupt. Die Kosten, die hierbei entstehen können, sind immens. Achten Sie also darauf, ob bald eine Tiefgaragensanierung ansteht, fragen Sie nach, wie der Zustand der Tiefgarage ist, schalten Sie einen Gutachter ein, um unbedingt sicherzugehen. Für alle Arten von Immobilien gilt: Achten Sie auf Zustand und Alter der Dämmung (und im Zuge dessen auch gleich auf Art und Alter der Fenster) und der Heizungen. Gerade bei großen Häusern verursacht die Sanierung der Dämmung enorme Kosten, alte Heizungen (älter als Baujahr 1984) müssen per Gesetz ausgetauscht werden, was ebenfalls immensen finanziellen Aufwand bedeutet. Weitere Kostenfallen sind das Dach und eventuell darauf montierte Solaranlagen. Setzen Sie hier ebenfalls am besten einen Gutachter ein, der den Zustand des Dachs exakt bestimmen und Auskunft über Zustand und Lebensdauer der Solaranlagen geben kann.

Kostenfallen bei der Renovierung
Kostenfallen bei der Renovierung

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