Der Traum sieht so aus: Sie kaufen eine renovierungsbedürftige Immobilie, renovieren diese günstig – und verkaufen sie dann gewinnbringend wieder. Die Realität sieht meist etwas anders aus. Und um diese soll es in diesem Ratgeber gehen. Erfahren Sie, auf welche Stolpersteine Sie beim Kauf (und auch Verkauf) eines renovierungsbedürftigen Hauses achten sollten, welche Vorteile und Nachteile der Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie mit sich bringt und vieles mehr. Außerdem in diesem Ratgeber: das noch kritischere Thema „sanierungsbedürftige Immobilie“. Wo liegt der Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung? Und wie gehen Sie in beiden Fällen am besten vor? Antworten hier. Viel Spaß beim Lesen!

Ratgeber zu renovierungsbedürtigen Immobilien

Renovierung und Sanierung – Definition

Ob Immobilienportal oder Aushang: auf die Begriffe des sanierungs- oder renovierungsbedürftigen Hauses sind Sie sicherlich schon gestoßen. Was aber bedeuten die Wörter konkret?

Renovierungsbedürftige Immobilie

Bei einer renovierungsbedürftigen Immobilie ist die Substanz in Ordnung. Was renoviert werden müsste, sind Wände, Bodenbeläge und/oder die Sanitärausstattung. Grundsätzlich gilt, dass Renovierung die oberflächliche Aufwertung des Objekts bedeutet und sich auf die Wiederherstellung des Bestzustands bezieht. Die Eingriffe sind also weit weniger eklatant (und kostspielig) als bei der Sanierung.

Sanierungsbedürftige Immobilie

Hier gilt: Eine sanierungsbedürftige Immobilie erfordert teils immensen Aufwand. Die Substanz ist nicht mehr in Ordnung, Dach und Fenster sind veraltet, Elektrik, Sanitäranlagen, Leitungen und vieles mehr müssen (tiefen-)erneuert werden.

Ein Beispiel

Steht ein renovierungsbedürftiges Haus zum Verkauf und stellt sich heraus, dass die Wasserleitungen vollkommen marode sind und erneuert werden müssen, liegt eine Täuschung durch den Verkäufer vor. Dieser hätte das Haus als sanierungsbedürftig bezeichnen und den eklatanten Mangel nennen müssen.

Renovierung und Sanierung einer Immobilie
Renovierung und Sanierung einer Immobilie

Kauf einer renovierungsbedürftigen oder sanierungsbedürftigen Immobilie: die Vorteile

Auf den ersten Blick scheint alles klar: Ein renovierungs- oder sanierungsbedürftiges Haus kostet weniger Geld, der Kauf ist günstiger. Sobald es gekauft ist, lassen Sie es günstig renovieren oder sanieren und schon ist das Traumhaus fertig, dass Sie dann beziehen oder (gewinnbringend) verkaufen können. Ganz so ist es meist leider nicht. Der Verkäufer wird den Preis so ansetzen, dass die zu erwartenden Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten bereits berücksichtigt sind. Wenn Sie nicht in der Lage sind, durch gute Kontakte, Eigenleistung oder auf anderen Wegen die Kosten für die Erneuerung zu senken, werden Sie am Ende nicht so viel Geld sparen, wie Sie vielleicht gehofft haben. Und wenn Sie sich bei der Berechnung der Sanierungs- oder Renovierungskosten verkalkulieren, kann es sogar teurer werden als beim Kauf eines intakten Objekts.

Doch keine Sorge, es gibt einige echte Vorteile, auf die Sie freuen dürfen, wenn Sie ein renovierungsbedürftiges oder sanierungsbedürftiges Haus kaufen:

Lage, Lage, Lage

Die besten Lagen haben oft ein Problem: Es gibt keinen Baugrund mehr, Neubau ist unmöglich, alle Bestandsobjekte sind verkauft. Alle Bestandsobjekte? Nicht ganz. Renovierungs- oder sanierungsbedürftige Immobilien sind oft der letzte Weg, doch noch an eine Immobilie in Best- oder Wunschlage zu kommen. Ein weiterer Vorteil: Sind Immobilienrenovierung oder Immobiliensanierung abgeschlossen, besitzen Sie ein Objekt in Bestlage. Gerade für den Weiterverkauf ist dies mehr als interessant. Wollen Sie die Immobilie hingegen selbst nutzen, wirkt die Bestlage natürlich als Motivator, die Arbeiten am Haus abzuschließen und die Traumlage im Traumhaus zu genießen.

Schritt für Schritt – Renovierung und Sanierung nach Maß

Vor allem, wenn Sie sich Zeit nehmen, selbst handwerklich aktiv werden wollen und begabt sind und/oder gute Verbindungen zu Handwerkern haben, bieten Renovierung und Sanierung Ihnen Vorteile. Wenn Sie ein renovierbedürftiges Haus kaufen und den Hauptteil der Renovierungsarbeiten handwerklich korrekt selbst (oder mit der Hilfe von Freunden) machen können, sparen Sie bares Geld. Das ist so oder so kein unschöner Nebeneffekt, vor allem aber, wenn Sie das renovierungsbedürftige Haus verkaufen wollen, bedeutet dies reinen Gewinn. Überhaupt erlauben Renovierung und Sanierung die Aufwertung Ihrer Immobilie Schritt für Schritt, ganz so, wie es Ihr Zeitmanagement und Kontostand erlauben. Bedenken Sie aber: Hausrenovierung ist ungleich Haussanierung. Bei der Sanierung fallen hauptsächlich Arbeiten an, die einen Laien oder Amateur handwerklich und finanziell schnell an seine Grenzen führen. Zumal viele Arbeiten hier auch rechtlich nicht von unzertifizierten Arbeitern durchgeführt werden dürfen, bzw. von offizieller Stelle abgenommen werden müssen.

Altbau kann man nicht neu bauen

Viele historische Baustile sind nicht mehr nachzuahmen. Altbau, der oft renovierungs- oder sanierungsbedürftig verkauft wird, bietet Ihnen die Möglichkeit, besonders charmante, aufsehenerregende und prestigeträchtige Objekte zu erwerben. Die ehrfurchtgebietende Stadtvilla, das geschichtsträchtige Landgut oder das herrliche Kaffeemühlen- oder Würfelhaus sind oft die Mühen wert, die Renovierung und Sanierung mit sich bringen. Ganz abgesehen von Materialien wie Stuck oder Edelhölzern, dem großzügigen Schnitt des Hauses oder einem Garten, der Jahrzehnte hatte, so zu wachsen, wie er heute steht – alles Faktoren, die den (teils ideellen) Wert der Immobilie erhöhen und bei einem Neubau überhaupt nicht mehr erhältlich oder planbar sind.

Der Mythos des Schnäppchens – was ist dran?

Ist der Hausverkauf von renovierten oder sanierten Immobilien lukrativ? Jein. Tatsächlich gibt es sie noch, die Schnäppchenhäuser. Diese zu finden ist aber schwierig. Was auf den ersten Blick wie ein Schnäppchen aussieht, kann bei mangelhafter Planung schnell zum finanziellen Albtraum werden. In der Regel bedenken Verkäufer solcher Schnäppchenhäuser sehr wohl, dass Geld in Renovierung oder Sanierung gesteckt werden müssen und senken dementsprechend den Kaufpreis. Was aber nicht bedacht wird: Optische Aufwertungen oder höherwertige Bauausführungen (wie die sprichwörtlichen goldenen Toiletten) können den Preis am Ende derart in die Höhe treiben, dass Sie mit dem Kauf einer intakten Bestandsimmobilie besser gefahren wären. Wenn Sie also als Schnäppchenjäger auf dem Immobilienmarkt aktiv werden wollen, empfehlen wir Ihnen, sich dabei professionelle Unterstützung zu suchen. Wir helfen Ihnen gerne bei der Jagd auf günstige renovierungs- oder sanierungsbedürftige Immobilien. Gutachter verraten Ihnen zuverlässig, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Sichern Sie sich ab. Die Jagd wird dadurch nicht weniger aufregend.

Vorteil einer Immobilien-Renovierung oder -Sanierung
Vorteil einer Immobilien-Renovierung oder -Sanierung

Kauf einer renovierungsbedürftigen oder sanierungsbedürftigen Immobilie: die Nachteile

Sie ahnen es schon: Es ist nicht alles Gold, was nicht wie neu glänzt. Den Mythos Schnäppchenhaus haben wir bereits weiter oben angesprochen. Es gibt aber noch ein paar weitere Nachteile beim Kauf einer renovierungsbedürftigen oder sanierungsbedürftigen Immobilie. Diese wollen wir Ihnen hier auflisten.

Nicht alle Kosten sind transparent

Hausrenovierung und (meist noch haariger) -sanierung sind nur bis zu einem gewissen Grad kalkulierbar. Dies betrifft sowohl die akut notwendigen Aufgaben als auch die Probleme, die Sie in den kommenden Jahren erwarten dürfen. Ein altes Haus wird eben über die Jahre nicht jünger. Das spielt nicht eine allzu große Rolle, wenn Sie das renovierungs- oder sanierungsbedürftige Haus verkaufen wollen, sollte aber trotzdem bedacht werden (weil auch der zukünftige Käufer ahnen kann, was auf ihn zukommt und so den Kaufpreis senken will). Vor allem, wenn Sie die Schnäppchenimmobilie am Ende selbst bewohnen oder an Familienmitglieder abgeben möchten. Rechnen Sie also jederzeit mit Überraschungen. Akut, in naher Zukunft oder irgendwann!

Altbau kann man nicht neu bauen, Teil 2

Gut erkannt: Altbauten sind Vor- und Nachteil zugleich. Während sie oft mit aufregenden Formen und Schnitten begeistern, sind Anordnung und Maße der Zimmer oft eben auch nicht mehr zeitgemäß. Auch Elemente wie Fischgrätparkett oder Stuckleisten mögen zwar beeindrucken und herrlich aussehen, wenn diese aber irgendwann marode werden und erneuert oder ausgebessert werden müssen, müssen Fachleute her. Und Fachleute „aussterbender“ Gewerke – wie der Stuckateur – sind oft teuer. Sehr teuer.

Energieeffizienz war früher kein Thema

Ob Böden, Fenster, Wände, Dach oder Keller: So gut wie nichts ist bei Altbauten auf Energieeffizienz ausgerichtet. Und auch bei neueren renovierungsbedürftigen Immobilien gilt: Achten Sie (mit Hilfe eines Gutachters) unbedingt darauf, wie es mit der Wärmedämmung aussieht. Erstens, weil Sie sonst immense Heizkosten erwarten dürfen, zweitens, weil Sie eventuell sogar verpflichtet sein könnten, für eine zeitgemäße Energieeffizienz zu sorgen. Was die Kosten logischerweise in die Höhe treibt.

Nachteile einer renovierungsbedürftigen Immobilie
Nachteile einer renovierungsbedürftigen Immobilie

Ein sanierungs- oder renovierungsbedürftiges Haus kaufen – Tipps zur Planung

Planung ist alles – das gilt insbesondere dann, wenn Sie vorhaben, eine sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilie zu kaufen. Erster Schritt: Überlegen Sie sich, was auf Sie zukommt.

Zeit und Gelassenheit

Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie dauert. Oft mehrere Monate. Vor allem, wenn Sie vorhaben, einige Arbeiten selbst oder mit Freunden zu erledigen. Um einen Renovierungsstau zu vermeiden, überlegen Sie sich gut, wie es mit Ihrer Zeit nach dem Hauskauf aussieht. Nur wenn Sie sich die nötige Zeit nehmen können, können Sie gelassen und umsichtig an die Renovierung oder Sanierung gehen. Selbst wenn Fachleute die Arbeit übernehmen: Sie werden benötigt, um Entscheidungen zu fällen, Pläne abzunicken oder auch mal ein Machtwort zu sprechen. Urlaub, stressreiche Arbeitsphasen oder bedeutende familiäre Anlässe sollten nicht in die Zeit der Renovierung oder Sanierung fallen. Tun sie es doch, sollten Sie sich vorab darauf einstellen, dass eine sehr nervenaufreibende Zeit auf Sie zukommt. Selbst, wenn es dann am Ende gar nicht so schlimm ist.

Finanzen mit Plan

Ohne Finanzplan kein Hauskauf. Das gilt vor allem im Fall von renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Immobilien! Erstellen Sie zuerst eine Kostenprognose. Die Ausgaben beinhalten Kaufpreis der Immobilie, Handwerkerkosten, Gutachter, Immobilienberater und vieles mehr. Am Ende planen Sie noch einen Sicherheitspuffer von etwa 10 bis 50 Prozent der errechneten Kosten ein – für alle Eventualitäten. Die so erstellten Kosten ziehen Sie vom Marktwert der fertigen Immobilie ab. Diesen ermitteln Sie anhand vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft und mit Hilfe von Experten wie uns zum Beispiel. Nur wenn am Ende eine großzügige schwarze Zahl steht, sollten Sie das Abenteuer wagen.

Arbeiten mit Plan

Lassen Sie sich von allen an der Renovierung oder Sanierung beteiligten Gewerken Zusagen geben, wann was erledigt wird. Erstellen Sie einen Zeitplan, der in etwa vorgibt, wie alles abzulaufen hat. Am Ende gibt es immer Überraschungen, aber so arbeiten alle an einem Strang und niemand kann später behaupten, er hätte nichts von seinen Deadlines gewusst. Bleiben Sie bei der Umsetzung des Zeitplans unbedingt am Ball! Klären Sie im Vorfeld, ob wichtige Lieferungen auch wirklich zum angedachten Termin kommen, haken Sie nach, lassen Sie sich verbindliche Zusagen geben. Damit es am Stichtag keine bösen Überraschungen gibt.

Ohne Experten geht es nicht

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, um ihren Zustand zu erfassen, den Marktwert einzuschätzen, Verhandlungen zu führen und alles auf Vordermann zu bringen benötigen Sie Experten. Wir raten dringend davon ab, alles in die eigene Hand zu nehmen. Oft ist dies rechtlich gar nicht erlaubt, meist resultieren Alleingänge in höheren Kosten, minderwertigen oder zeitaufwendigen Arbeiten und einer allgemeinen Minderung des Wertes der Immobilie. Auch wenn es nicht so scheint: Meist ist die Zusammenarbeit mit Fachleuten kosteneffizienter als der Alleingang. Wie auch immer Sie vorgehen möchten: Verzichten Sie auf keinen Fall auf einen unabhängigen Gutachter, der die Immobilie im Vorfeld auf Herz und Nieren prüft. Wichtiger Fakt hierbei: Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, den Gutachter in die sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilie zu lassen. Wird dem Gutachter der Zutritt verweigert, ist dies ein schreiend rotes Warnsignal. Ob Sanierungs- oder Renovierungsfall: Ohne Transparenz und den vollen Überblick geht es hier nicht. Wird Ihnen dies nicht ermöglicht, sollten Sie automatisch die Finger von der Immobilie lassen.

Machen Sie sich auf alles gefasst

Ein Haus renovierungsbedürftig kaufen und dann aufzuwerten, bis es für die Eigennutzung oder den Verkauf bereit ist klingt nach einem Abenteuer? Ist es auch. Haussanierung und Hausrenovierung bedeuten Überraschungen. Darüber sollten Sie sich im Klaren sein, bevor Sie dieses Abenteuer antreten. Ob veraltete Anschlüsse, marode Leitungen, Verspätungen bei Lieferung oder Fachkräften, Preiserhöhungen bei Baumaterial oder einfach richtig doofes Wetter: Vieles kann sich auf Kosten und Zeitaufwand bei Renovierung oder Sanierung auswirken. Bleiben Sie also gelassen, nehmen Sie sich Zeit und verlassen Sie sich auf Finanz- und Bauplan.

Tipps zur Planung der Renovierung
Tipps zur Planung der Renovierung

Tipps zum Hausverkauf und -kauf von renovierungsbedürftigen und sanierungsbedürftigen Immobilien

Möchten Sie selbst ein renovierungs- oder sanierungsbedürftiges Haus verkaufen? Dann sind diese Tipps etwas für Sie, wenn es um die Bestimmung des Verkaufswertes geht. Auch für Hauskäufer gilt: Wenn Sie diese Tipps beachten, bekommen Sie hoffentlich ein klareres Bild, wie Sie die Kosten und den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie einschätzen können.

Lage ist alles?

Tatsächlich ist es lohnender, eine sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilie in einer guten Lage zu erwerben, auch wenn der Kaufpreis höher ist als in einer „schlechteren“ Gegend. Ist die Immobilie erstmal aufgewertet und/oder saniert, können Sie dank der Lage einen höheren Kaufpreis erzielen. Dies sollte sich auch bemerkbar machen, wenn Sie die marode Immobilie verkaufen wollen. Rechnen Sie unbedingt in den Verkaufspreis mit ein, dass der Käufer ein Objekt in Traumlage erwirbt – Sanierung oder Renovierung hin oder her.

Wie sieht die Nachbarschaft aus?

Je schöner oder prestigeträchtiger die Gebäude in der Nachbarschaft, desto mehr färbt dieser Glanz auch auf Ihre Immobilie ab. Ebenfalls wichtig: Wie sieht es mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Entertainment und vielem mehr in der Nachbarschaft aus? Je lebendiger (oder ruhiger) und besser die Umgebung und Infrastruktur, desto höher der Wert der Immobilie.

Lässt sich die Immobilie eventuell lukrativ umwandeln?

Hier ist unbedingt der Gutachter gefragt: Kann die Immobilie beispielsweise vom Einfamilienhaus in ein Mehrfamilienhaus umgewandelt und damit lukrativer gemacht werden? Viele Altbauten oder Bestandsimmobilien erlauben dies nicht. Gibt es aber die Möglichkeit, sollte sich dies auf Kaufs- bzw. Verkaufspreis auswirken.

Wie bestimme ich den Kaufpreis?

Sehen Sie sich vergleichbare Häuser in der Umgebung an, die weder renovierungs- noch sanierungsbedürftig sind, um einen durchschnittlichen Kaufpreis zu finden. Von diesem ziehen Sie die geschätzten Reparaturkosten (addieren Sie hier ein Polster von 10 bis 50 Prozent für böse Überraschungen) und die Verkaufskosten für Makler, Notar usw. ab.

Finden Sie heraus, was Ihre Immobilie Wert ist

Hier Objektart wählen:

Sie haben Fragen rund um das Thema „Renovierungsbedürftige Immobilie"?

Als Münchner Makler mit langjähriger Erfahrung und starkem Service aus einer Hand sind wir der richtige Partner, um Sie persönlich zu beraten und all Ihre Fragen zum Thema "Renovierungsbedürftige Immobilie" zu beantworten.

Rufen Sie uns gleich an unter +49 89 4522173-0 oder schreiben Sie uns eine Nachricht über nachfolgendes Formular - wir melden uns umgehend bei Ihnen zurück.

Die mit (*) gekennzeichneten Felder sind Pflichtangaben, alle weiteren Felder sind freiwillige Angaben. Die von Ihnen hier erhobenen Daten werden von der MAIERIMMOBILIEN GmbH zur Beantwortung Ihrer jeweiligen Anfrage verarbeitet. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte den Datenschutzhinweisen.

Ihr Ansprechpartner

Philipp Maier
Philipp Maier
Philipp Maier
Geschäftsführer
Immobilienkaufmann

Daten­schutz­ein­stellungen

Diese Webseite nutzt externe Komponenten, wie z.B. Karten, Videos oder Analysewerkzeuge, welche alle dazu genutzt werden können, Daten über Ihr Verhalten zu sammeln. Dabei werden von den externen Komponenten auch Cookies gesetzt. Die Einwilligung zur Nutzung der Komponenten können Sie jederzeit widerrufen.
Mehr dazu in unserer Datenschutzerklärung