Renovierungsbedürftige Immobilie

Ob Immobilienportal oder Aushang: auf die Begriffe des sanierungs- oder renovierungsbedürftigen Hauses sind Sie sicherlich schon gestoßen. Was aber bedeuten die Wörter konkret?

Bei einer renovierungsbedürftigen Immobilie ist die Substanz in Ordnung. Was renoviert werden müsste, sind Wände, Bodenbeläge und/oder die Sanitärausstattung. Grundsätzlich gilt, dass Renovierung die oberflächliche Aufwertung des Objekts bedeutet und sich auf die Wiederherstellung des Bestzustands bezieht. Die Eingriffe sind also weit weniger eklatant (und kostspielig) als bei der Sanierung.

Hier gilt: Eine sanierungsbedürftige Immobilie erfordert teils immensen Aufwand. Die Substanz ist nicht mehr in Ordnung, Dach und Fenster sind veraltet, Elektrik, Sanitäranlagen, Leitungen und vieles mehr müssen (tiefen-)erneuert werden.

Auf den ersten Blick scheint alles klar: Ein renovierungs- oder sanierungsbedürftiges Haus kostet weniger Geld, der Kauf ist günstiger. Sobald es gekauft ist, lassen Sie es günstig renovieren oder sanieren und schon ist das Traumhaus fertig, dass Sie dann beziehen oder (gewinnbringend) verkaufen können. Ganz so ist es meist leider nicht. Der Verkäufer wird den Preis so ansetzen, dass die zu erwartenden Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten bereits berücksichtigt sind. Wenn Sie nicht in der Lage sind, durch gute Kontakte, Eigenleistung oder auf anderen Wegen die Kosten für die Erneuerung zu senken, werden Sie am Ende nicht so viel Geld sparen, wie Sie vielleicht gehofft haben. Und wenn Sie sich bei der Berechnung der Sanierungs- oder Renovierungskosten verkalkulieren, kann es sogar teurer werden als beim Kauf eines intakten Objekts.

Doch keine Sorge, es gibt einige echte Vorteile, auf die Sie freuen dürfen, wenn Sie ein renovierungsbedürftiges oder sanierungsbedürftiges Haus kaufen:

Die besten Lagen haben oft ein Problem: Es gibt keinen Baugrund mehr, Neubau ist unmöglich, alle Bestandsobjekte sind verkauft. Alle Bestandsobjekte? Nicht ganz. Renovierungs- oder sanierungsbedürftige Immobilien sind oft der letzte Weg, doch noch an eine Immobilie in Best- oder Wunschlage zu kommen. Ein weiterer Vorteil: Sind Immobilienrenovierung oder Immobiliensanierung abgeschlossen, besitzen Sie ein Objekt in Bestlage. Gerade für den Weiterverkauf ist dies mehr als interessant. Wollen Sie die Immobilie hingegen selbst nutzen, wirkt die Bestlage natürlich als Motivator, die Arbeiten am Haus abzuschließen und die Traumlage im Traumhaus zu genießen.

Vor allem, wenn Sie sich Zeit nehmen, selbst handwerklich aktiv werden wollen und begabt sind und/oder gute Verbindungen zu Handwerkern haben, bieten Renovierung und Sanierung Ihnen Vorteile. Wenn Sie ein renovierbedürftiges Haus kaufen und den Hauptteil der Renovierungsarbeiten handwerklich korrekt selbst (oder mit der Hilfe von Freunden) machen können, sparen Sie bares Geld. Das ist so oder so kein unschöner Nebeneffekt, vor allem aber, wenn Sie das renovierungsbedürftige Haus verkaufen wollen, bedeutet dies reinen Gewinn. Überhaupt erlauben Renovierung und Sanierung die Aufwertung Ihrer Immobilie Schritt für Schritt, ganz so, wie es Ihr Zeitmanagement und Kontostand erlauben. Bedenken Sie aber: Hausrenovierung ist ungleich Haussanierung. Bei der Sanierung fallen hauptsächlich Arbeiten an, die einen Laien oder Amateur handwerklich und finanziell schnell an seine Grenzen führen. Zumal viele Arbeiten hier auch rechtlich nicht von unzertifizierten Arbeitern durchgeführt werden dürfen, bzw. von offizieller Stelle abgenommen werden müssen.

Viele historische Baustile sind nicht mehr nachzuahmen. Altbau, der oft renovierungs- oder sanierungsbedürftig verkauft wird, bietet Ihnen die Möglichkeit, besonders charmante, aufsehenerregende und prestigeträchtige Objekte zu erwerben. Die ehrfurchtgebietende Stadtvilla, das geschichtsträchtige Landgut oder das herrliche Kaffeemühlen- oder Würfelhaus sind oft die Mühen wert, die Renovierung und Sanierung mit sich bringen. Ganz abgesehen von Materialien wie Stuck oder Edelhölzern, dem großzügigen Schnitt des Hauses oder einem Garten, der Jahrzehnte hatte, so zu wachsen, wie er heute steht – alles Faktoren, die den (teils ideellen) Wert der Immobilie erhöhen und bei einem Neubau überhaupt nicht mehr erhältlich oder planbar sind.

Sie ahnen es schon: Es ist nicht alles Gold, was nicht wie neu glänzt. Den Mythos Schnäppchenhaus haben wir bereits weiter oben angesprochen. Es gibt aber noch ein paar weitere Nachteile beim Kauf einer renovierungsbedürftigen oder sanierungsbedürftigen Immobilie. Diese wollen wir Ihnen hier auflisten.

Hausrenovierung und (meist noch haariger) -sanierung sind nur bis zu einem gewissen Grad kalkulierbar. Dies betrifft sowohl die akut notwendigen Aufgaben als auch die Probleme, die Sie in den kommenden Jahren erwarten dürfen. Ein altes Haus wird eben über die Jahre nicht jünger. Das spielt nicht eine allzu große Rolle, wenn Sie das renovierungs- oder sanierungsbedürftige Haus verkaufen wollen, sollte aber trotzdem bedacht werden (weil auch der zukünftige Käufer ahnen kann, was auf ihn zukommt und so den Kaufpreis senken will). Vor allem, wenn Sie die Schnäppchenimmobilie am Ende selbst bewohnen oder an Familienmitglieder abgeben möchten. Rechnen Sie also jederzeit mit Überraschungen. Akut, in naher Zukunft oder irgendwann!

Gut erkannt: Altbauten sind Vor- und Nachteil zugleich. Während sie oft mit aufregenden Formen und Schnitten begeistern, sind Anordnung und Maße der Zimmer oft eben auch nicht mehr zeitgemäß. Auch Elemente wie Fischgrätparkett oder Stuckleisten mögen zwar beeindrucken und herrlich aussehen, wenn diese aber irgendwann marode werden und erneuert oder ausgebessert werden müssen, müssen Fachleute her. Und Fachleute „aussterbender“ Gewerke – wie der Stuckateur – sind oft teuer. Sehr teuer.

Planung ist alles – das gilt insbesondere dann, wenn Sie vorhaben, eine sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilie zu kaufen. Erster Schritt: Überlegen Sie sich, was auf Sie zukommt.

Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie dauert. Oft mehrere Monate. Vor allem, wenn Sie vorhaben, einige Arbeiten selbst oder mit Freunden zu erledigen. Um einen Renovierungsstau zu vermeiden, überlegen Sie sich gut, wie es mit Ihrer Zeit nach dem Hauskauf aussieht. Nur wenn Sie sich die nötige Zeit nehmen können, können Sie gelassen und umsichtig an die Renovierung oder Sanierung gehen. Selbst wenn Fachleute die Arbeit übernehmen: Sie werden benötigt, um Entscheidungen zu fällen, Pläne abzunicken oder auch mal ein Machtwort zu sprechen. Urlaub, stressreiche Arbeitsphasen oder bedeutende familiäre Anlässe sollten nicht in die Zeit der Renovierung oder Sanierung fallen. Tun sie es doch, sollten Sie sich vorab darauf einstellen, dass eine sehr nervenaufreibende Zeit auf Sie zukommt. Selbst, wenn es dann am Ende gar nicht so schlimm ist.

Ohne Finanzplan kein Hauskauf. Das gilt vor allem im Fall von renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Immobilien! Erstellen Sie zuerst eine Kostenprognose. Die Ausgaben beinhalten Kaufpreis der Immobilie, Handwerkerkosten, Gutachter, Immobilienberater und vieles mehr. Am Ende planen Sie noch einen Sicherheitspuffer von etwa 10 bis 50 Prozent der errechneten Kosten ein – für alle Eventualitäten. Die so erstellten Kosten ziehen Sie vom Marktwert der fertigen Immobilie ab. Diesen ermitteln Sie anhand vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft und mit Hilfe von Experten wie uns zum Beispiel. Nur wenn am Ende eine großzügige schwarze Zahl steht, sollten Sie das Abenteuer wagen.

Lassen Sie sich von allen an der Renovierung oder Sanierung beteiligten Gewerken Zusagen geben, wann was erledigt wird. Erstellen Sie einen Zeitplan, der in etwa vorgibt, wie alles abzulaufen hat. Am Ende gibt es immer Überraschungen, aber so arbeiten alle an einem Strang und niemand kann später behaupten, er hätte nichts von seinen Deadlines gewusst. Bleiben Sie bei der Umsetzung des Zeitplans unbedingt am Ball! Klären Sie im Vorfeld, ob wichtige Lieferungen auch wirklich zum angedachten Termin kommen, haken Sie nach, lassen Sie sich verbindliche Zusagen geben. Damit es am Stichtag keine bösen Überraschungen gibt.

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, um ihren Zustand zu erfassen, den Marktwert einzuschätzen, Verhandlungen zu führen und alles auf Vordermann zu bringen benötigen Sie Experten. Wir raten dringend davon ab, alles in die eigene Hand zu nehmen. Oft ist dies rechtlich gar nicht erlaubt, meist resultieren Alleingänge in höheren Kosten, minderwertigen oder zeitaufwendigen Arbeiten und einer allgemeinen Minderung des Wertes der Immobilie. Auch wenn es nicht so scheint: Meist ist die Zusammenarbeit mit Fachleuten kosteneffizienter als der Alleingang. Wie auch immer Sie vorgehen möchten: Verzichten Sie auf keinen Fall auf einen unabhängigen Gutachter, der die Immobilie im Vorfeld auf Herz und Nieren prüft. Wichtiger Fakt hierbei: Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, den Gutachter in die sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilie zu lassen. Wird dem Gutachter der Zutritt verweigert, ist dies ein schreiend rotes Warnsignal. Ob Sanierungs- oder Renovierungsfall: Ohne Transparenz und den vollen Überblick geht es hier nicht. Wird Ihnen dies nicht ermöglicht, sollten Sie automatisch die Finger von der Immobilie lassen.

Möchten Sie selbst ein renovierungs- oder sanierungsbedürftiges Haus verkaufen? Dann sind diese Tipps etwas für Sie, wenn es um die Bestimmung des Verkaufswertes geht. Auch für Hauskäufer gilt: Wenn Sie diese Tipps beachten, bekommen Sie hoffentlich ein klareres Bild, wie Sie die Kosten und den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie einschätzen können.

Tatsächlich ist es lohnender, eine sanierungs- oder renovierungsbedürftige Immobilie in einer guten Lage zu erwerben, auch wenn der Kaufpreis höher ist als in einer „schlechteren“ Gegend. Ist die Immobilie erstmal aufgewertet und/oder saniert, können Sie dank der Lage einen höheren Kaufpreis erzielen. Dies sollte sich auch bemerkbar machen, wenn Sie die marode Immobilie verkaufen wollen. Rechnen Sie unbedingt in den Verkaufspreis mit ein, dass der Käufer ein Objekt in Traumlage erwirbt – Sanierung oder Renovierung hin oder her.

Je schöner oder prestigeträchtiger die Gebäude in der Nachbarschaft, desto mehr färbt dieser Glanz auch auf Ihre Immobilie ab. Ebenfalls wichtig: Wie sieht es mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Entertainment und vielem mehr in der Nachbarschaft aus? Je lebendiger (oder ruhiger) und besser die Umgebung und Infrastruktur, desto höher der Wert der Immobilie.

Hier ist unbedingt der Gutachter gefragt: Kann die Immobilie beispielsweise vom Einfamilienhaus in ein Mehrfamilienhaus umgewandelt und damit lukrativer gemacht werden? Viele Altbauten oder Bestandsimmobilien erlauben dies nicht. Gibt es aber die Möglichkeit, sollte sich dies auf Kaufs- bzw. Verkaufspreis auswirken.