Ratgeber Grundsteuerreform
Mit der Grundsteuerreform soll die steuerliche Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern abgeschafft werden. Die Reform sieht fairere und vor allem realistische Bewertungsmethoden vor, um die Jahresgrundsteuer transparent und einheitlich zu ermitteln. Was es genau damit auf sich hat, was auf Eigentümer zukommt und welche Pflichten schon jetzt bedacht werden müssen, erzählen wir Ihnen im großen Maierimmobilien Ratgeber zum Thema Grundsteuerreform. Und weil in Bayern ein paar Dinge einfach anders laufen, stellen wir Ihnen auch noch vor, wie das Bundesland die Grundsteuerreform individuell umsetzt.
Die Grundsteuer: Was ist sie und wieso wird sie reformiert?
Die Grundsteuer wird von Eigentümern für Grundbesitz an die Gemeinden gezahlt. Bei Vermietung kann die Grundsteuer auf die Betriebskosten umgelegt werden – die Mieter zahlen dann die Grundsteuer indirekt für den Eigentümer (allerdings nur, wenn dies explizit im Mietvertrag festgehalten ist). Über die Grundsteuer finanzieren Gemeinden Institutionen wie Kitas, Büchereien und Schulen. Sie stellt daher eine der wichtigsten Einnahmequellen dar. Man unterscheidet dabei aktuell zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Gebäude und der Grundsteuer B für bebaubare und bebaute Grundstücke und Gebäude. Dank der Grundsteuerreform gilt ab 2025 zudem die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke. Dazu kommen wir später noch ausführlich.
Wieso aber gab es nun die Grundsteuerreform? Die kurze Antwort: Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer behandelt gleichartige Grundstücke unterschiedlich. Es setzt auf teils Jahrzehnte alte Berechnungsfaktoren, die sich von Gemeinde zu Gemeinde und von Ost nach West stark unterscheiden. Die bislang zur Bestimmung der Grundsteuer verwendeten Einheitswerte (also die Grundstückswerte) basieren im Westen auf Grundstückswerten von 1964, im Osten sogar auf Grundstückswerten von 1935. Dadurch kommt es zu aktuellen Einheitswerten, die nichts mehr mit dem wirklichen Wert von Grundstücken zu tun haben – und zu örtlichen Schwankungen, die eine steuerliche Gleichbehandlung, wie sie im Grundgesetz verlangt wird, unmöglich machen. Das Bundesverfassungsgericht hat also entschieden, dass eine Grundsteuerreform stattfinden muss.
Wieso treten die Änderungen der Grundsteuerreform schon 2022 ein?
Die Grundsteuer darf in ihrer jetzigen Form noch bis 31.12.2024 erhoben werden. Ab dem 1.1.2025 gilt die neue Berechnungsgrundlage. Wichtig: Das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts hat bereits den 1. Januar 2022 als Stichtag für eine bundesweite Neubewertung des Grundbesitzes festgesetzt. Immobilienbesitzer werden dazu aufgefordert, bis 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer an die Finanzämter zu schicken. Darin sollen unter anderem Lage des Grundstücks, Gebäudeart oder Baujahr für die Wertermittlung festgehalten werden. Welche Angaben genau erforderlich sind, unterscheidet sich je nach Bundesland.
Wie wird die Jahresgrundsteuer aktuell berechnet?
Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich derzeit aus dem Einheitswert (wird vom Finanzamt festgelegt), der Grundsteuermesszahl für die jeweilige Gebäudeart (dem Grundsteuergesetz zu entnehmen) und dem Hebesatz, der von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Diese drei Werte werden miteinander multipliziert und ergeben die Jahresgrundsteuer:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer ist Ländersteuer, die von den Ländern an die Kommunen weitergegeben werden kann. Sie wird einmalig erhoben, wenn Sie ein Grundstück kaufen, also Grund erwerben. Die Grundsteuer wiederum fällt jährlich an und wird von Grundstücksbesitzern direkt an die jeweilige Gemeinde entrichtet. Interessant hierbei: Liegt die Jahresgrundsteuer über 30 Euro, muss sie nicht auf einmal bezahlt werden, sondern kann quartalsmäßig zu je einem Viertel überwiesen werden.
Was wird sich für Immobilienbesitzer durch die neue Grundsteuer ab 2025 ändern?
Die kurze Antwort: Die Jahresgrundsteuer wird anhand neuer oder neu ermittelter Faktoren berechnet. Hierzu werden die veralteten und unrealistischen Einheitswerte aus der Berechnungsformel entfernt und durch den realistischen Wert der Immobilie ersetzt. Um diese realistischen Werte zu erhalten, haben die Länder alle Eigentümer aufgefordert, bis 31.10.2022 per Feststellungserklärung Angaben zu ihren jeweiligen Immobilien zu machen. Anhand dieser aktuellen und modernen Faktoren wird dann die Wertermittlung im Sinne der Grundsteuerreform 2025 stattfinden.
Bevor wir zur Berechnungsmethode kommen, an dieser Stelle nur eine etwas allgemeinere Aussage: Für die meisten Eigentümer wird sich durch die Grundsteuerreform nicht viel ändern. Manche könnten etwas mehr im Jahr, andere sogar etwas weniger bezahlen. Extreme aber werden ausbleiben – auch, weil die Grundsteuermesszahl als Multiplikator stark gesenkt wird. Konkret sogar auf etwa 1/10 des vorherigen Wertes. Eigentümer können also grob mit der gleichen Jahresgrundsteuer planen wie jetzt, sollten sich aber natürlich bei Fragen und Unsicherheiten im Detail immer an Fachleute wenden.
Zahlen und Fakten: So wird der Staat die neue Grundsteuer berechnen
Der Wert einer Immobilie im Sinne der Grundsteuer wird von den Finanzämtern ab 2025 nur noch per präzisem und aktuellem Ertragswertverfahren ermittelt. Insbesondere die Faktoren Fläche, statistische Nettokaltmiete und Bodenrichtwert spielen eine wichtige Rolle. Dies hat zur Folge, dass unrealistische (und viel zu niedrige) Einheitswerte, die bislang anhand Jahrzehnte alter Grundstückswerte berechnet wurden, durch wesentlich höhere, realistische Immobilienwerte abgelöst werden. Das bislang ebenfalls verwendete Sachwertverfahren soll zudem nur noch für Nichtwohngrundstücke in Frage kommen. Die neue Formel lautet dann also:
Wert der Immobilie x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Explodieren also jetzt durch aktuell und nachvollziehbar berechnete Einheitswerte die Grundsteuerbeträge? Keineswegs. Wichtig hierbei ist, dass die Grundsteuermesszahl massiv auf etwa 1/10 des ursprünglichen Wertes gesenkt wird. Betrug die Grundsteuermesszahl für Wohngrundstücke zuvor beispielsweise 0,35 Prozent, wird sie mit der Grundsteuerreform 2025 nur noch 0,031 Prozent betragen.
Ebenfalls wichtig: Mit der Grundsteuerreform wird es 2025 dann auch die Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke geben. Das Ziel: Die Gemeinden sollen über diese Steuer zusätzliche Einnahmen generieren können, indem sie unbebaute Grundstücke per erhöhtem Hebesatz höher besteuern. Auch sollen dadurch Spekulationen verhindert oder der Wohnungsbau beschleunigt werden.
Welche Immobilien sind von der Grundsteuer ganz oder teilweise befreit?
Denkmalgeschützte Häuser, Grundstücke die wohltätigen Zwecken dienen oder Grundbesitz von Religionsgemeinschaften zum Beispiel sind von der Grundsteuer befreit. Eine Senkung oder Aussetzung (meist temporär) der Grundsteuer kann beantragt werden bei Mietausfall (beispielsweise durch Brand oder Wasserschäden) und Mietverfall durch mangelnder Nachfrage nach Wohnraum in einer Gemeinde.
Die neue Grundsteuer in Bayern: So sieht der Sonderweg aus
Interessant für alle Eigentümer in Bayern: Die Grundsteuerreform für 2025 hat den Ländern im Grundsteuergesetz das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende Wege zu gehen. Da Bayern davon ausgeht, dass durch die 1:1-Umsetzung der Grundsteuerreform die Grundsteuer automatisch steigen wird, setzt man hier zur Berechnung von Grundstücken des Grundvermögens (Grundsteuer B) auf einen Sonderweg: Ein wertunabhängiges Flächenmodell orientiert sich ausschließlich an den Flächen von Grund und Boden, sowie an der Gebäudeart und Gebäudenutzung. Während man bei der Grundsteuer A (Land- und forstwirtschaftliche Betriebe) weiterhin auf das Ertragswertverfahren setzt und damit Bundesrecht umsetzt, geht man bei der Grundsteuer B also eigene Wege in Sachen Wertermittlung. Trotzdem lässt sich die Grundsteuer in Bayern nicht anders berechnen als in anderen Bundesländern auch. Es gilt weiterhin die Formel:
Wert der Immobilie x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
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