Immobilien im Nachlass bedeuten oft nicht nur große emotionale Verbundenheit mit dem vererbten Objekt, sondern auch lange rechtliche und bürokratische Wege, die mit Stolpersteinen oder gar Fallstricken versehen sein können. Geerbte Immobilien sind – im Gegensatz zu Geldwerten – nämlich schwer aufzuteilen, ihr Wert nur aufwendig zu bestimmen. Vor allem, wenn mehr als ein Erbe erben soll, wird es bei Immobilien im Nachlass oft kompliziert – erst recht, wenn sich die Miterben nicht einig sind, was mit der Immobilie im Nachlass geschehen soll (Mehr zum Thema finden Sie übrigens in unserem Ratgeber „Erbengemeinschaft“). Dieser Ratgeber möchte Ihnen die drängenden Fragen beantworten und Ihnen einen Überblick über das Thema Immobilien im Nachlass verschaffen. Wie bestimmt man den Nachlasswert? Wann und wieso ist der Einsatz eines Nachlassverwalters sinnvoll? Was sollten Sie bei einer Nachlassplanung beachten und wieso legen wir Ihnen diese frühzeitig ans Herz? Um diese und weitere Fragen geht es. Und wenn Sie dann noch auf der Suche nach Antworten sind, kontaktieren Sie uns gerne!

Nachlass-Immobilie
Nachlass-Immobilie

Sorgenfrei(er) vererben und erben – dank Nachlassplanung

Vor allem, wenn Immobilien Teil des Nachlasses werden sollen, bietet sich eine frühzeitige, professionell begleitete und umfassende Nachlassplanung an. Hierbei werden Immobilien und alle anderen Werte, die vererbt werden sollen, erfasst, ihre Verteilung im Vorfeld festgelegt. Dabei geht es nicht nur darum, den Willen des Erblassers so präzise wie möglich umzusetzen oder den Erben in einer potenziell schwierigen Zeit viel Kummer und Stress zu ersparen! Durchaus können bei einer guten Nachlassplanung steuerliche, rechtliche und andere strategische Aspekte frühzeitig bedacht werden – was sich am Ende als bares Geld bemerkbar machen kann. Grundsätzliche Fragen, die Sie sich bei der Nachlassregelung zu Lebzeiten stellen sollten, sind unter anderem diese: Wollen Sie ein Testament aufsetzen oder lassen Sie die Erbfolge gelten? Möchten Sie eventuell schon zu Lebzeiten Teile Ihres Nachlasses verschenken? Wie stellen Sie Ihre eigene finanzielle Absicherung für die kommenden Jahre sicher? Wieviel vererben Sie, was behalten Sie für sich? Sollten Sie nach einer professionellen Beratung und Begleitung bei Ihrer Nachlassplanung rund ums Thema Immobilien suchen, wenden Sie sich sehr gerne an uns. Ob Prüfung von rechtlich wirksamen Verfügungen in Ihrer Nachlassregelung oder Erstellung eines Vermögensverzeichnisses: Wir unterstützen Sie gerne.

Nachlassplannung – Verteilung im Vorfeld festlegen
Nachlassplannung – Verteilung im Vorfeld festlegen

Der Nachlasswert – Problemfall geerbte Immobilien

Ohne Nachlasswert keine Auseinandersetzung des Erbes. Nur wenn genau bekannt ist, was der Nachlass wert ist, kann begonnen werden, den Nachlass unter den Erben aufzuteilen. Der Nachlasswert ist zudem unabdingbar für die Ausstellung eines Erbscheins (dessen Kosten sich am Nachlasswert orientieren), bei der Verteilung des Erbes bei einer Erbengemeinschaft, für die Erbschaftssteuer und um die Höhe von Pflichtteilsansprüchen zu berechnen. Beginnen Sie früh mit der Nachlassplanung, bleibt Zeit genug, den Nachlasswert in aller Ruhe und ohne Druck zu bestimmen – unabhängige Gutachter, Steuerberater oder wir helfen Ihnen dabei gerne. Vor allem in Zeiten der Digitalisierung und Globalisierung sollten Sie bedenken, dass die Bestimmung und Verteilung mancher Werte internationalem Recht und digitalen Spitzfindigkeiten unterworfen sein können. Ebenfalls kompliziert kann es werden, wenn Immobilien im Nachlass genannt werden sollen. Ob geerbtes Haus, Grundstück oder geerbte Wohnung: Der Nachlasswert lässt sich hier nicht ganz so einfach bestimmen wie beispielsweise bei angespartem Geld. Ein Gutachter ist zwingend notwendig, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Zudem spielt bei Immobilien oft der sogenannte Passivnachlass eine wichtige Rolle:

Aktivnachlass und Passivnachlass

Als Faustformel gilt: Den Nachlass berechnen Sie, indem Sie vom Aktivnachlass den Passivnachlass abziehen. Was aber sind Aktiv- und Passivnachlass? Aktivnachlass sind alle vorhandenen Vermögenswerte, also auch Immobilien. Der Passivnachlass hingegen besteht aus Schulden und Verbindlichkeiten, die sich aus dem Nachlass ergeben – also beispielsweise laufende Immobiliendarlehen. Um an einen exakten Wert zu kommen, wird ein sogenanntes Nachlassverzeichnis erstellt – hier arbeiten die Erben und das Nachlassgericht eng zusammen. Aktivnachlass und Passivnachlass werden aufgelistet und so bestimmt, ob eventuell sogar Schulden und Verbindlichkeiten die Vermögenswerte übersteigen. Ist dies der Fall, können Erben via Erbausschlagung verhindern, das Erbe anzutreten und so die hohen Verbindlichkeiten des Erblassers übernehmen zu müssen. Sie ahnen es schon: Die Bestimmung des Nachlasswertes kann vor allem bei Immobilien aufwendig und kompliziert werden. Hier kommt deswegen oft der Nachlassverwalter ins Spiel.

Der Wert der Erb-Immobilie
Der Wert der Erb-Immobilie

Der Nachlassverwalter – oft notwendiger Verbündeter

Diesem Thema haben wir einen unseren Ratgeber „Nachlassverwaltung“ gewidmet. An dieser Stelle also nur die Kurzfassung: Ist die Nachlasssituation sehr kompliziert und/oder ist eine Überschuldung des Nachlasses wahrscheinlich (verbunden mit der Gefahr, dass der oder die Erbe(n) mit ihrem Privatvermögen für Schulden und Verbindlichkeiten haften müssten), sollte beim zuständigen Nachlassgericht die Nachlassverwaltung beantragt werden. Dadurch wird der vom Gericht eingesetzte Nachlassverwalter aktiv, der den Nachlass regelt und verwaltet. Während er dies tut haben die Erben keinen Zugriff auf den Nachlass, allerdings haften sie bei einer Nachlassverwaltung nicht mehr mit ihrem Privatvermögen. Der Nachlassverwalter begleicht Schulden und befriedigt Verbindlichkeiten aus dem Nachlass. Ist sein Werk getan, wissen Sie konkret und absolut sicher, was an und ob Nachlasswert übrig ist. Gerade bei Immobilien ist dies entscheidend. Wollen Sie Immobilien im Nachlass verkaufen, müssen alle Eventualitäten im Vorfeld geklärt sein. Sind Sie sich hier nicht sicher, bietet sich die Nachlassverwaltung unbedingt an.

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