Ratgeber Nachlassverwaltung von Immobilien

Wenn Sie erben, erben Sie vieles, nur selten mehr Zeit. Für die Entscheidung, ob Sie ein Erbe annehmen oder ausschlagen, bleibt Ihnen in der Regel nämlich lediglich eine Frist von sechs Wochen. In dieser sehr knappen Zeit sollen Sie sich also einen Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers machen. Wie sieht es mit der Verschuldung aus? Auf was lasse ich mich ein? Wie klar ist der Nachlass aufgelistet? Wie sieht es mit einem der komplexen Themen – Immobilien im Nachlass – aus? Fragen über Fragen, deren Antworten Zeit benötigen, die Sie oft nicht haben. Was also tun? Das Zauberwort heißt Nachlassverwaltung von Immobilien durch zuverlässige Nachlassverwalter. Klingt kompliziert, ist es aber in der Regel nicht. Der Nachlassverwalter kümmert sich um die Ordnung des Nachlasses, regelt die Schuldentilgung, beschützt Sie am Ende vor einem Erbe, das Sie nicht wollen. Oder er sorgt dafür, dass Sie zufrieden und entspannt Ihr Erbe antreten können – mit allen Karten auf dem Tisch. In diesem Ratgeber geht es um die Nachlassverwaltung von Immobilien. Wie können Sie die Nachlassverwaltung beantragen? Was ist der Unterschied zwischen Nachlassverwalter und Nachlasspfleger? Was passiert mit einem geerbten Haus oder einer anderen geerbten Immobilie im Zuge der Nachlassverwaltung? Hier finden Sie viele Informationen zum Thema. Und falls Sie dann noch Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir helfen Ihnen sehr gerne weiter.

Verwaltung des Nachlasses
Verwaltung des Nachlasses

Nachlassplanung – vorab alles geregelt

Je komplizierter und unübersichtlicher der Nachlass, desto größer ist die Chance, dass der Erbe oder die Erben auf einen Nachlassverwalter zurückgreifen müssen, wenn es zur Erbschaft kommt. Deswegen ist eine sinnvolle, klare und ehrliche Nachlassplanung im Vorfeld so wichtig. Der Erblasser hat das gute Gefühl, seine Sachen geregelt zu haben, die Erben wissen, dass sie in der schwierigen Zeit, wenn das Erbe anfällt, keine Energie und Sorgen an die Nachlassverwaltung und zahllose Behördengänge und Gerichtstermine verschwenden müssen. Dies gilt nicht nur aber vor allem dann, wenn Immobilien zum Nachlass gehören werden. Oft ist die Lage hier noch komplizierter als bei beweglichen, teilbaren Geldwerten. Umso besser, wenn schon weit vor der Nachlassabwicklung alles vorbereitet und geplant ist. Das ist auch deswegen wichtig, weil die Nachlassverwaltung unabhängig vom Testament erfolgt. Während ein Testament vorschreibt, wer Testamentsvollstrecker ist und wie der Nachlass vollstreckt werden soll, wird bei der Nachlassverwaltung der Nachlassverwalter vom Gericht bestimmt – und dieser folgt dann einem fest vorgeschriebenen Prozedere, unabhängig von dem, was vielleicht im Testament geschrieben steht. Kurz: Wer möchte, dass sein letzter Wille genau so umgesetzt wird, wie er geschrieben steht, sollte Sorge dafür tragen, dass der Nachlass weder unübersichtlich noch rechtlich oder schuldentechnisch brisant ist.

Planung des Nachlasses

Immobilien im Nachlass – warum das problematisch sein kann

Laufende Darlehen, Sanierungsfälle, unklare Eigentumsverhältnisse und vieles mehr: Immobilien sind ein Thema für sich, wenn sie Teil eines Nachlasses sind. Dazu kommt, dass sie, wie der Name schon sagt, unbeweglich sind. Immobilien lassen sich nicht einfach aufteilen wie Geldwerte, überhaupt lässt sich ihr Verkehrswert nicht schnell und problemlos bestimmen. Kommt dann noch dazu, dass die Immobilie einer Erbengemeinschaft vermacht werden soll, kommen unterschiedliche Interessen, möglicherweise Streitigkeiten und auf jeden Fall ein immenser Aufwand auf alle potenziellen Erben zu.

Immobilie im Nachlass
Immobilie im Nachlass

Nachlassverwaltung von Immobilien – wann ist sie sinnvoll?

Ob ganz generell oder eine Immobilie im Nachlass: Eine Nachlassverwaltung zu beantragen ergibt immer dann Sinn, wenn die Nachlasssituation sehr unübersichtlich ist, eine Überschuldung des Erblassers sich abzeichnet oder Zeit und Nerven knapp sind, um sich der Nachlassverwaltung persönlich zu stellen – vor allem in einer Erbengemeinschaft.

Nachlassverwaltung von Immobilien
Nachlassverwaltung von Immobilien

Nachlassgläubiger, Nachlassverbindlichkeiten und die Nachlassverwaltung

Nimmt ein Erbe die Erbschaft an, haftet er oder sie mit seinem oder ihrem Privatvermögen für eventuelle Nachlassverbindlichkeiten. Nachlassgläubiger werden also versuchen, den Erben zu belangen. Beantragt dieser allerdings die Nachlassverwaltung, werden die Nachlassverbindlichkeiten über den Nachlass beglichen. Das Privatvermögen des Erben ist geschützt, er haftet nicht persönlich, sondern begleicht die Schulden aus dem Nachlass. Ist der Nachlass zahlungsunfähig oder vollkommen überschuldet, rettet hingegen oft nur noch die Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens. Dieses eröffnet übrigens auch der Nachlassverwalter, wenn er bemerkt, dass der Nachlass nicht sinnvoll verwaltet werden kann, weil er überschuldet und zahlungsunfähig ist.

Bei Nachlassverbindlichkeiten – Nachlassverwaltung sinnvoll
Bei Nachlassverbindlichkeiten – Nachlassverwaltung sinnvoll

Auftritt: Nachlassverwalter – der Antrag auf Nachlassverwaltung

Eines vorweg: Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern soll die Immobilie einer Erbengemeinschaft vermacht werden, muss die Erbengemeinschaft einstimmig die Nachlassverwaltung beantragen. Die Zustimmung aller Miterben ist also zwingend erforderlich. Sie ahnen es: Hier versteckt sich Konfliktpotential. Die wichtigste Regel lautet hier also: Sprechen Sie miteinander, finden Sie Kompromisse. Mehr Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zum Thema Erbengemeinschaft und Immobilien.

Übrigens können auch Nachlassgläubiger die Nachlassverwaltung beantragen, um so an ihr Geld zu kommen. Vor allem, wenn das Verhalten des Erben Grund zur Annahme gibt, dass dieser den Nachlass verschleudert, ist dies sinnvoll. Ob Erbengemeinschaft, Nachlassgläubiger oder Alleinerbe: Der Antrag auf Nachlassverwaltung muss beim zuständigen Nachlassgericht schriftlich gestellt werden. Im Antrag sollten diese Informationen zu finden sein:

  • Grund der Antragsstellung
  • Informationen zum Erblasser und der antragstellenden Person(en)
  • Informationen zur Testamentseröffnung
  • Zudem: Falls ein Nachlassverwalter vom Antragsteller vorgeschlagen werden soll, die Informationen zu dieser Person.

Wird dem Antrag stattgegeben, bestimmt das Nachlassgericht einen Nachlassverwalter. Es nimmt dabei auch Vorschläge des Antragsstellers an, prüft aber intensiv, ob die vorgeschlagene Person für die Aufgabe qualifiziert ist und in Frage kommt. 

Der Nachlassverwalter kostet übrigens Geld. Die Gebühren für den Nachlassverwalter legt das Gericht fest, sie werden dann aus dem Nachlass bezahlt. Deckt der Nachlass die Kosten nicht, übernimmt der Staat oft die Kosten.

Beantragung der Nachlassverwaltung durch Erbengemeinschaft
Beantragung der Nachlassverwaltung durch Erbengemeinschaft

Nachlassverwaltung von Immobilien – was passiert, wenn der Nachlassverwalter aktiv wird?

Das Wichtigste zuerst: Während der Nachlassverwalter den Nachlass ordnet und Nachlassverbindlichkeiten begleicht (also: Schulden tilgt), haben die Erben keinerlei Zugriff auf den Nachlass. Allerdings haben auch Gläubiger des Erben keinen Zugriff auf den Nachlass mehr.

Der Nachlassverwalter nimmt den Nachlass in Besitz. Er erstellt ein Schuldenverzeichnis und sorgt für die Befriedigung der Nachlassgläubiger, indem er Werte aus dem Nachlass veräußert. Zudem wird der Nachlass geordnet und für die Nachlassverteilung, bzw. Erbauseinandersetzung vorbereitet. Hierfür erstellt der Nachlassverwalter eine Nachlassliste (einschließlich aller Verbindlichkeiten). Der Nachlassverwalter kümmert sich außerdem am Ende um die Verteilung des verbliebenen Nachlasses auf die Erben, er führt generell Verhandlungen mit Nachlassgläubigern und übernimmt so für die Zeit der Nachlassverwaltung alle Pflichten, die mit dem Erbe einhergehen.

Verwaltung des Nachlasses – ordnen und tilgen der Verbindlichkeiten
Verwaltung des Nachlasses – ordnen und tilgen der Verbindlichkeiten

Der Nachlasspfleger und die Nachlasspflegschaft

Während der Nachlassverwalter sich um die Verwaltung und Abwicklung des Nachlasses auf Antrag von Erben oder Gläubigern kümmert, dient der Nachlasspfleger der Sicherung des Nachlasses bis eine Erbschaft überhaupt angenommen wird und Erben ermittelt werden konnten. Ist kein Erbe auffindbar, organisiert der Nachlasspfleger die Beerdigung, er löst den Haushalt auf oder kümmert sich sogar um den Verkauf von Nachlassimmobilien. Kurz: Der Nachlasspfleger ist gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben. Wie auch der Nachlassverwalter wird der Nachlasspfleger (bzw. die Nachlasspflegschaft) von einem Nachlassgericht angeordnet. Nachlassgläubiger können eine Nachlasspflegschaft beantragen..

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Philipp Maier
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