Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage
Kapitalanlage Immobilien: Ruhe in stürmischen Zeiten?
Immobilien als Kapitalanlage – nicht umsonst spricht man auch vom Betongold. Aber ist das wirklich so? Lohnen sich Grundstücke, Eigentumswohnungen und Häuser als Geldanlagen? In diesem Maierimmobilien Ratgeber dreht sich alles um Immobilien als Kapitalanlage. Was sind die Chancen und Risiken, welche Faktoren sollten Sie vor einem Kauf oder Verkauf beachten? Und wie kann eine Immobilie auch als Altersvorsorge dienen? Die Antworten auf diese Fragen gibt es hier.
Was spricht für Immoblien als Kapitalanlage?
Nicht erst seit der Corona-Pandemie ist klar oder wurde klar: Immobilien sind als Kapitalanlage wertbeständig, weil sie von Börsen- und Wirtschaftslage fast unabhängig sind. Der Trend, der nicht nur in München und Umgebung spürbar ist, geht eigentlich ungebrochen weiter: Immobilien sind als Kapitalanlage heiß begehrt, auch und vor allem in sogenannten Bestlagen. Dazu kommt, dass bei guter bis optimaler Makro- und Mikrolage (dazu kommen wir gleich) die Wertsteigerung einer Immobilie so gut wie sicher ist – mit teils enormen Renditen. Wohnungskäufer in München konnten teilweise noch während des Gangs zum Notar erste Wertsteigerungen ihrer Immobilien beobachten – ein Gewinn im Sekundentakt, wenn man so will. Sicherlich verhindert die Spekulationsfrist von 10 Jahren den ungebremsten Kauf und Weiterverkauf von Immobilien bis zu einem gewissen Grad, der Boom sorgt aber dafür, dass Spekulanten oft gewillt sind, diese Mehrkosten zu tragen – ob Sie dazugehören, sollten Sie sich, vor allem als Privatperson, gründlich überlegen. Siehe dazu auch unseren Ratgeber zur Spekulationssteuer. Grundsätzlich ist das Vermieten von Immobilien als Wertanlagen das Ziel. So sorgen Sie für eine stetige Rendite und können recht sorgenfrei auch für die Zukunft planen. „Das Immobilie bezahlt sich von allein ab“ sagt man so schön. Und wenn Sie geerbt haben oder keinen Kredit aufnehmen mussten, machen Sie ab Tag eins Gewinn.
Ein weiterer Vorteil von Immobilien als stabiler Kapitalanlage: Sie können mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage perfekt fürs Alter vorsorgen – und sind dank der Immobilie auch sehr flexibel, wenn es erstmal so weit ist. Ob Sie die Immobilie dann selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen wollen, ist Ihnen überlassen. Um die Spekulationssteuer müssen Sie sich auf jeden Fall keine Sorgen mehr machen ...
Bedenken Sie auch: Sind Sie Eigentümer einer Immobilie, wirkt sich dies fast immer positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit aus – immerhin haben Sie massive Sicherheiten anzubieten. Überhaupt gilt, dass sich eine Immobilie als Kapitalanlage auch deshalb lohnt, weil Sie anderweitig leichter an Geld kommen oder bares Geld sparen können: Die steuerlichen Vorteile von Immobilieneigentum können, insbesondere, wenn es sich um denkmalgeschützte Immobilien oder vermietete Immobilien handelt, enorm sein.
Langer Rede, kurzer Sinn: Als Geldanlage sind Immobilien sinnvoll. So sinnvoll, dass sie nicht erst seit dem Boom der letzten Jahre auch als „Betongold“ bezeichnet werden.
Und was spricht gegen „Betongold“ als Kapitalanlage?
Bedingt durch die Spekulationssteuer und ihre Frist ist Geld, das Sie in eine Immobilie investiert haben, in der Regel für 10 Jahre in dieser gebunden. Erst nach Ablauf dieser Spekulationsfrist können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen – oder wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und die zwei Jahre vorher selbst genutzt haben. Ihre Immobilie mag also beispielsweise 500.000 Euro wert sein, an das Geld kommen Sie aber nicht so einfach. Ebenfalls wichtig: die teils enormen steuerlichen Vorteile rechnen sich nur auf längere Zeit und nur, wenn Sie vermieten. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist also eine eher langfristig zu betrachtende Investition. Dazu kommt: Eigentum verpflichtet. Ob Eigentumswohnung oder Haus: Rechnen Sie mit Instandhaltungskosten und anderen finanziellen Risiken, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Eine Gesetzesänderung im Sinne des Energieausweises genügt, um teure Sanierungen nach sich zu ziehen. Insbesondere als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder als Vermieter eines Hauses müssen Sie zudem Instandhaltungsrücklagen anlegen, um jederzeit auf derartige teure Reparaturen und Renovierungen vorbereitet zu sein. Mietausfälle oder Schäden durch Mieter sollten ebenfalls bedacht werden.
Kleine Formelkunde: der Mietpreismultiplikator und Nettomietrendite
Der Mietpreismultiplikator und die Ermittlung der Nettomietrendite sind wichtig für alle, die ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen und diese Immobilie dann vermieten wollen. Beide Werte sollten immer Ihre ersten Anhaltspunkte dafür sein, ob das, was Sie vorhaben, wirklich so eine gute Idee ist. Um den Mietpreismultiplikator und die Nettomietrendite berechnen zu können, benötigen Sie den örtlichen Mietspiegel (in den meisten Gemeinden online möglich).
Die Berechnung des Mietpreismultiplikators
Wenn Sie die örtlichen jährlichen Mieteinnahmen kennen, können Sie anhand dessen plus Kaufpreis (Nebenkosten, Renovierungs- und Sanierungskosten inklusive) den Mietpreismultiplikator ermitteln:
Kaufpreis : Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator
Kostet eine Immobilie also 500.000 Euro und liegt die jährliche Nettokaltmiete bei 25.000 Euro, ergäbe dies einen Mietpreismultiplikator von 20. Sie müssten die Immobilie also 20 Jahre vermieten, um den Kaufpreis reinzuholen.
Als guter Richtwert dient hierbei die Zahl 25, wobei Ausnahmen die Regel bestätigen. In Münchner Toplagen kann die Zahl viel höher und trotzdem rentabel sein (selbst wenn Sie 30 Jahre vermieten müssten, wäre dies in Lehel oder Glockenbachviertel immer noch ein Schnäppchen), während Werte unter 25 zwar oft verlockend wirken, aber ebenfalls von der Lage abhängen. Was bringt Ihnen ein sehr günstiger Multiplikator von 15, wenn die Lage der Immobilie wenig bis keine Rendite verspricht?
Die Berechnung der Nettomietrendite
Stichwort Rendite: Anhand des Kaufpreises, der Nebenkosten und des Mietspiegels können Sie die zu erwartende Nettomietrendite des Objekts ebenfalls recht einfach ermitteln und für Ihre ersten Einschätzungen verwenden: Ziehen Sie hierfür Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage von der Jahresnettokaltmiete ab. Teilen Sie dann das Ergebnis durch die Summe aus Kaufpreis und Nebenkosten des Kaufs (Makler- und Notargebühren zum Beispiel) und multiplizieren Sie am Ende x100. Dies ergibt die Nettomietrendite pro Jahr. Also
(Jahresnettokaltmiete – Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklage) : (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x100 = Nettomietrendite
Bei unserer Immobilie mit bspw. 4000 Euro Verwaltungsgebühren und Rücklage und Kaufnebenkosten von 50.000 Euro wäre das:
(25.000 - 4000) : (500.000 + 50.000) x100 = 3,8% Nettomietrendite pro Jahr.
Grundstück, Haus, Wohnung: Welche Immobilien eignen sich für wen?
Gewerbeflächen ausgeklammert, spielen Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen als Kapitalanlagen die wichtigste Rolle. Ein genauerer Blick offenbart schnell, welche Immobilien sich als Geldanlage für wen lohnen:
Grundstücke als Kapitalanlage
Grundstücke sind, in der richtigen Lage, eine lohnende Investition. Die Wertsteigerung kann innerhalb weniger Jahre immens sein, zudem haben Sie als Eigentümer bei einem unbebauten Grundstück kaum weitere oder immerhin weit weniger laufende Kosten als bei einem bebauten Grundstück mit Haus oder Mehrfamilienhaus. Ein Grundstück kann sich deshalb auch für jene lohnen, die vielleicht nicht über die finanziellen Mittel verfügen, ein bebautes Grundstück zu kaufen oder instandzuhalten. Nachteil von unbebauten Grundstücken oder baufähigen Grundstücken: Die Gemeinde kann Sie als Eigentümer unter Umständen „zwingen“, das Grundstück für die Bebauung zur Verfügung zu stellen. Der Grund: das neue Baulandmobilisierungsgesetz. Das Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes: Um schnell Wohnraum schaffen zu können, dürfen Gemeinden Eigentümern nun eine Wohnbebauung von Baulücken und ungenutzten Grundstücken vorschreiben. Zwar darf das Baugebot weiterhin nicht durchgesetzt werden, wenn die Durchführung der Baumaßnahme Ihnen nicht zuzumuten ist, trotzdem sollten Sie dies immer im Hinterkopf behalten.
Häuser als Kapitalanlage
Häuser, insbesondere Mehrfamilienhäuser, stellen die Königsdisziplin dar. Die Wertsteigerung von Häusern ist – selbst in mittelprächtigen Lagen – derzeit enorm, in Ballungsgebieten oder Trendvierteln sogar sagenhaft. Das Problem: Häuser in guter Lage kosten Geld. Viel Geld. Zwar können Sie auch dementsprechend Miete verlangen, trotzdem sollten Sie unsere Formeln von weiter oben zur Berechnung von Nettomietrendite und Mietpreismultiplikator im Kopf behalten. Zudem benötigen Häuser eine Instandhaltungsrücklage, insbesondere, wenn Sie vermieten. Bei großen oder älteren Häusern können über das Jahr hohe Kosten anfallen. Diese können Sie als Vermieter zwar oft steuerlich geltend machen, dennoch ist hier Vorsicht geboten. Ein Haus als Kapitalanlage lohnt sich zudem nur bedingt für Spekulationsgeschäfte, da Spekulationssteuer (also Einkommensteuer) auf Gewinne anfällt, wenn das Haus innerhalb von 10 Jahren nach Kauf wieder verkauft wird. Umgehen können Sie dies nur, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und die zwei Jahre zuvor Eigennutz angemeldet haben. Häuser sind also – wenigstens für Privatpersonen – vor allem eine Geldanlage für die Zukunft. Insbesondere als Altersvorsorge bieten sich Häuser an. Eine besondere Rolle nehmen denkmalgeschützte Häuser ein: Hier können Sie teils massiv Steuern sparen, allerdings gibt es auch zahlreiche Verpflichtungen, die beachtet werden müssen. Kurz: Häuser sind die Kapitalanlage schlechthin, wenn wir von Betongold sprechen. Solvenz ist hier aber das A und O. Wer sich übernimmt, macht aus einer Kapitalanlage schnell eine Kapitalverbrennungsanlage.
Wohnungen als Kapitalanlage
Eigentumswohnungen bieten den besten Kompromiss, wenn Sie Risiko und Gewinn bei Immobilien als Kapitalanlage betrachten. Auch hier gilt: Lage ist alles. In Toplagen kosten Wohnungen im Verhältnis ein Vermögen, lohnen sich aber dementsprechend auch. Mietpreismultiplikator und die Formel zur Berechnung der Nettomietrendite sind auch hier gute Mittel, um einzuschätzen, ob sich der Wohnungskauf lohnt. Bedenken Sie auch bei Wohnungen als Kapitalanlage: Vermieten Sie und sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Sie eine Instandhaltungsrücklage bilden. Als Altersvorsorge sind Wohnungen übrigens besonders interessant: Während große Häuser im hohen Alter oft ein wenig zu groß werden, sind Wohnungen wie gemacht für den entspannten Lebensabend.
Makro und Mikro: Welche Rolle spielt die Lage der Immobilie?
Lage, Lage, Lage. Das Mantra der Immobilienmakler ist immer noch gültig. Bewerten wir die Lage einer Immobilie, sehen wir uns immer Makro- und Mikrolage der Immobilie an.
Die Makrolage einer Immobilie als Kapitalanlage
Die Makrolage betrifft das große Ganze: Betrachtet werden Region, Gemeinde, Ort. Wie sieht es mit der Arbeitsmarktentwicklung aus, wie stark ist die Wirtschaft in der Region, wie steht es um die Kaufkraft der Nachbarn und was für Menschen zieht es in die Umgebung? Diese und weitere Faktoren geben die Güte der Makrolage wieder. Hier werden fast ausschließlich harte Fakten beachtet. Je stärker eine Region, desto besser die Makrolage, desto höher die Kaufpreise, Mieten und Chancen auf satte Renditen.
Die Mikrolage einer Immobilie als Kapitalanlage
Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung der Immobilie. Wie sind die Verkehrsanbindungen? Wie steht es um Kitas, Kindergärten und Schulen? Gibt es Lärm- oder Geruchsbelästigung in der Nähe, wie ist der Zustand des Viertels (Straßen, Bausubstanz), welche Besonderheiten machen die Immobilie einzigartig? Bei der Mikrolage gibt es weiche und harte Lagemerkmale zu beachten. Harte Merkmale sind beispielsweise Verkehrsanbindung oder ärztliche Versorgung in der Nähe, weiche Merkmale wären beispielsweise das Ansehen des Viertels oder eine emotionale Verbindung des Käufers zur Straße oder dem Viertel. Die Mikrolage ist der stärkste Faktor, wenn es um die Wertermittlung der Immobilie geht. Ist die Mikrolage exzellent und sehen auch die Prognosen gut aus, können Sie hier auch größere Risiken eingehen, was den Mietpreismultiplikator angeht.
Immobilien als Kapitalanlage: Altersvorsorge geregelt?
Mit Immobilien können Sie auch wundervoll fürs Alter vorsorgen. Turbulenzen am Aktienmarkt, Wertverlust von Gold, Bitcoins NFTs? Als Immobilieneigentümer ist Ihnen das alles herzlich egal. Sie haben in Betongold investiert – und die Chancen stehen mehr als gut, dass sich das für Sie rentieren wird. Als Altersvorsorge bieten Ihnen Immobilien aber vor allem Flexibilität:
Sie können sich entscheiden, die Immobilie selbst zu bewohnen und dadurch (im Alter) Miete zu sparen. Vor allem für Häuser gilt hierbei: Machen Sie sich schon jetzt Gedanken darüber, ob die Immobilie für Sie im höheren Alter geeignet ist und planen Sie schon jetzt eine Renovierungsrücklage ein, damit Sie später Umrüstungen fürs Rentenalter (beispielweise breitere Türen, befestigte Gehwege oder für Gehbehinderte optimierte Treppen) bezahlen können. Stellen Sie sich auch die Frage, ob Wohnfläche, Garten oder Garagen später leicht instandzuhalten und zu pflegen sind.
Oder Sie vermieten die Immobilie, um mit dieser Miete die Rente aufzubessern. Dies kann sich vor allem dann lohnen, wenn Ihre eigene Miete niedriger ist als die Miete, die Sie erhalten.
Final können Sie auch entscheiden, die Immobilie im Alter zu verkaufen und mit dem Gewinn anzustellen, was sie wollen. Ob Sie sich davon den Traum eines Alterssitzes im Ausland erfüllen, das Geld vererben oder sich eine Wohnung für den Ruhestand kaufen, ist vollkommen Ihnen überlassen.