Ratgeber Mehrfamilienhaus kaufen
Die Anschaffung einer Immobilie ist ein Unterfangen, das Geld und Zeit kostet. Geht es darum, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, steigen diese Kosten noch einmal um ein Vielfaches. Umso wichtiger ist es, dass Sie im Bilde sind. Was sind die Chancen und Risiken eines solchen Investments? Wie ermittle ich überhaupt den Wert eines Mehrfamilienhauses, wie finanziere ich den Kauf, welche steuerlichen Aspekte muss ich beachten? Diese und weitere Fragen will Ihnen dieser Maierimmobilien Ratgeber beantworten. Und falls Sie dann noch Fragen haben, können Sie uns gerne kontaktieren. Sie haben Großes vor. Wir unterstützen Sie dabei.
Mehrfamilienhaus kaufen: Die Vorteile und Nachteile im Überblick
Wenn Sie bereit und in der Lage sind, für den Immobilienkauf mehr Geld in die Hand zu nehmen, stellt sich die Frage, ob Sie dieses nicht gleich in ein Mehrfamilienhaus investieren wollen. Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten bieten eine Menge Vorteile als Geldanlage und Altersvorsorge. Allerdings auch ein paar Nachteile, die Sie im Vorfeld ebenfalls kennen sollten.
Die Vorteile auf einen Blick:
- Der größte Vorteil, den ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bietet, ist die Sicherheit. Bei mehreren Wohneinheiten in einer Immobilie sind Mietausfälle eher verkraftbar. Ihr Investment ist breiter gestreut. Die Risiken werden dadurch minimiert. Ebenfalls zur Sicherheit trägt bei, dass Mehrfamilienhäuser als Immobilie eine planbare Rendite und eine fast sichere Wertsteigerung bieten. Betongold ist zudem sicherer vor der Inflation als andere Kapitalanlagen und muss sich auch nicht Schwankungen an der Börse unterwerfen.
- Statt mit größerem Budget zeitaufwendig nach vielen einzelnen Immobilien suchen zu müssen (ganz zu schweigen von der Wertermittlung), kaufen Sie mit einem Mehrfamilienhaus mehrere Wohneinheiten auf einen Schlag, mit einer Unterschrift. Zudem werden zukünftiger Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand an einem Ort gebündelt.
- Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus kaufen, sind auch die steuerlichen Aspekte interessant. Dazu kommen wir gleich noch im Detail, wissenswert ist aber schon hier, dass Sie durch Abschreibung und Werbungskosten Steuern sparen können.
- Auch können Sie als Vermieter zahlreiche laufende Kosten für die Immobilie – wie beispielsweise die Grundsteuer, die Abwasser- und Müllgebühren oder die Kosten für den Schornsteinfeger – auf die Mieter umlegen. Wichtig: Hausverwaltung oder größere Renovierungen sind keine umlagefähigen Nebenkosten. Nicht umlagefähige Nebenkosten können Sie dafür wieder in der Regel als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Einen genaueren Überblick über umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten können Sie sich in der Betriebskostenverordnung §1 und §2 verschaffen.
- Wenn Sie ein bestehendes Mietshaus kaufen, „kaufen“ Sie auch alle aktuellen Mieter. Mit allem, was dazugehört. Dies kann durchaus Risiken bergen, vor allem, wenn Sie Mieterhöhungen planen.
- Ob Neubau oder bestehendes Objekt: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, müssen Sie sich auf hohen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand einstellen. Zwar ist der jeweilige Aufwand besser gebündelt als bei auf mehrere Orte verteilte Immobilien, trotzdem erfordert jede Wohneinheit Ihre volle Aufmerksamkeit. Dies bedeutet auch, dass Sie für ein Mehrfamilienhaus je nach Anzahl der Wohneinheiten hohe Instandhaltungsrücklagen bilden müssen. Einfach ausgedrückt: Ein Mehrfamilienhaus zu vermieten, muss man sich leisten können. Auch, weil Sie meist eine Hausverwaltung für viele Aufgaben einsetzen müssen und Sie die Kosten dafür nicht auf die Mieter umlegen dürfen.
- Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhäusern sind rechtlich und bürokratisch aufwendiger und zeitintensiver als der Kauf und Verkauf von Einzelimmobilien. Darauf müssen Sie sich einstellen, wenn Sie ein Mietshaus kaufen (oder verkaufen) wollen. Ob Finanzierung, Förderung, Übergabeprotokoll oder andere Stolperfallen auf dem Weg: Bringen Sie Ausdauer und Geduld mit. Auch gilt: Nicht ohne meine Fachleute. Ob Wertermittlung, Bestandsaufnahme, Übergabe oder Rechtliches: Planen Sie Nebenkosten für die Beauftragung von Experten ein, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen können. Der Kauf von Mehrfamilienhaus bedeutet oftmals Kaufpreise in siebenstelliger Höhe. Vorsicht ist hier besser als Nachsicht.
- Auch wenn Sie bei einem Mehrfamilienhaus Ihre Kapitalanlage auf mehrere Wohneinheiten verteilen: Ein Restrisiko bleibt. Zum einen können unzuverlässige Mieter oder sogar Mietnomaden für langwierige Mietausfälle sorgen, zum anderen können äußere Einflüsse und Trends dafür sorgen, dass Ihr Mehrfamilienhaus plötzlich nicht mehr so attraktiv für Mieter ist.
- Dazu kommt, dass Sie oftmals rechtlich gezwungen sein werden, mit der Zeit zu gehen. Konkret bedeutet dies, dass Sie mit einem Mehrfamilienhaus auch die Pflicht kaufen, sich an Gesetze zu halten. Wird beispielsweise durch eine Gesetzesänderung ein neues Heizungssystem im Haus nötig, müssen Sie dieses bezahlen – ob Sie wollen oder nicht. Dies kann immense finanzielle Risiken bedeuten. Fachleute können Sie dabei unterstützen, diese und andere Risiken besser einschätzen und vorhersehen zu können.
- Der letzte und vielleicht wichtigste Punkt: Ein Mehrfamilienhaus bindet Kapital. Nicht nur müssen Sie sich den Kauf leisten (oder ihn finanzieren) können, Sie sollten sich auch im Klaren darüber sein, dass das Geld, das Sie investiert haben, erstmal nicht erreichbar ist. Alles, womit Sie monatlich rechnen können, sind die Mieteinnahmen. Und diese können, wie bereits erwähnt, schwanken.
- Wollen Sie ein Mehrfamilienhaus innerhalb einer Frist von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, greift in der Regel die Spekulationssteuer. Das bedeutet, dass Sie auf den Verkaufsgewinn Einkommensteuer zahlen müssen – was jegliche Rendite natürlich schmälert.
Auf das sollten Sie achten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen
Wollen Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, gibt es eine Menge zu beachten. Zu viel, um alles ausführlich in einem Ratgeber zu behandeln. Deshalb die wichtigste Regel: Der Kauf eines Mehrfamilienhauses verlangt nach Fachleuten. Wer hier privat und laienhaft vorgeht, geht ein enormes Risiko ein. Was Sie sonst noch beachten können, erzählen wir Ihnen jetzt:
Wertermittlung des Mehrfamilienhauses: Welche Faktoren wichtig sind
Wie immer ist die Lage der Immobilie das A und O. Um zu bewerten, ob die Lage des Mehrfamilienhauses attraktiv und damit lukrativ ist, können Sie die Makro- und Mikrolage der Immobilie analysieren (hierbei können Immobilienmakler sehr hilfreich sein). Die Makrolage beschreibt dabei Faktoren, die sich aus der Region ergeben. Wie hoch ist die Kaufkraft der Bevölkerung, wie sicher der Arbeitsmarkt, wie sieht es mit der demografischen Entwicklung aus – dies sind nur ein paar Fragen, die Sie im Sinne der Makrolage stellen können. Die Mikrolage hingegen ist noch wichtiger für die Wertermittlung der Immobilie. Hierbei geht es um Faktoren in der direkten Umgebung des Mehrfamilienhauses. Wie sind die Verkehrsanbindungen, wie sieht es mit ärztlicher Versorgung und schulischen Institutionen aus? Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten, Lärm- und Geruchsbelästigung und Optik der Nachbarschaft? Liegt meine Immobilie in einem aktuellen oder kommenden Trendviertel? Diese und viele weitere Fragen gilt es im Sinne der Mikrolage zu beantworten.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind Bausubstanz und Bauweise. Sind hohe Instandhaltungskosten zu erwarten? Stehen vielleicht sogar konkrete Renovierungen oder gar Sanierungen an? Eventuell sogar gesetzlich vorgeschrieben? Und um was für eine Bauweise handelt es sich? Locken Altbauwohnungen mit Stuck und Holzböden? Oder ist das Mehrfamilienhaus eher ein funktionaler Zweckbau aus den 70er Jahren? Auch hier können einzelne Aspekte Wertsteigerung oder -senkung bedeuten. Werfen Sie auch einen genauen Blick auf die einzelnen Wohneinheiten: Sind die Bäder modern und die Böden in gutem Zustand? Wie ist der Schnitt der einzelnen Wohnungen? Gibt es Besonderheiten, die den Wert einzelner Wohnungen steigern oder senken könnten?
Ein besonderes Augenmerk können Sie dabei auf die Energieeffizienz der Immobilie richten. Energetisch minderwertige Mehrfamilienhäuser verbrauchen nicht nur immense Mengen an Ressourcen wie Strom oder Heizöl, sie bedingen oft auch im Zuge aktueller Trends und Regierungsentscheidungen (Stichwort Gebäudeenergiegesetz) sofortige Sanierungen nach Kauf, die mit hohen Kosten verbunden sind.
Der letzte und vielleicht wichtigste Punkt: Schauen Sie sich genau an, welche bestehenden Mietverhältnisse herrschen. Kaufen Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus, übernehmen Sie auch die Mieter. Hier können Sie im Vorfeld Informationen über Zuverlässigkeit, bestehende individuelle Vereinbarungen und viele weitere Punkte einholen (lassen).
Mietshaus kaufen: Mietmultiplikator und Rendite ermitteln
Lohnt sich das überhaupt, ein großes Mietshaus mit mehreren Wohnparteien zu kaufen? Eine Antwort darauf geben zwei Formeln, mit denen Sie schnell und auf den ersten Blick berechnen können, ob Sie sich gerade eine theoretisch lukrative Kapitalanlage ansehen – oder sich ein finanzielles Grab schaufeln.
Der Mietpreismultiplikator berechnet sich aus
Kaufpreis: Jahresnettokaltmiete
Hierbei wichtig ist, dass Sie Kaufnebenkosten (wie Notargebühren) in den Kaufpreis mit einbeziehen und jährliche Instandhaltungsrücklagen von der Jahresnettokaltmiete abziehen. Die Jahresnettokaltmiete erhalten Sie, indem Sie den örtlichen Mietpreisspiegel abfragen (oder konkret in Erfahrung bringen, was die bestehende Immobilie für eine Jahresnettokaltmiete erzielt).
Bei einem finalen Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro und einer bereinigten Jahresnettokaltmiete von 60.000 Euro ergäbe dies beispielsweise einen Mietpreismultiplikator von 25. Sie müssten also die Immobilie 25 Jahre lang vermieten, um den Kaufpreis auszugleichen. Sie ahnen hierbei sicher schon, wie stark sich Mietausfälle auswirken können ...
Wie aber bewerten Sie den Mietpreismultiplikator? Grundsätzlich ist ein Wert von 25 die Mitte. Ist er niedriger, kann das Objekt sehr lohnend sein, ist er höher, ist der Kaufpreis eventuell zu hoch. Dies ist allerdings gefährlich vereinfacht ausgedrückt. Immobilien in Toplage rechtfertigen auch Mietpreismultiplikatoren bis ca. 30, Immobilien in suboptimalen Lagen rechtfertigen selbst einen Mietpreismultiplikator von 20 manchmal nicht. Ist beispielsweise abzusehen, dass immer mehr Menschen aus einer Region wegziehen (die Analyse der Makrolage kann dies zu Tage fördern), kann auch ein Mehrfamilienhaus mit Mietpreismultiplikator 20 auf Dauer eine finanzielle Katastrophe werden.
Die Jahresnettorendite in Prozent wiederum berechnen Sie mit dieser Formel:
(Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten) : (Kaufpreis + Kaufpreisnebenkosten) /100
Unser Mehrfamilienhaus, für das Sie 1,5 Millionen Euro bezahlt haben und 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete bekommen (wir nehmen für unser Beispiel an, dass Bewirtschaftungskosten und Kaufpreisnebenkosten bereits verrechnet sind), erzielt also eine Rendite von 4 Prozent, was ein akzeptabler Wert ist. Ein Wert von 4 bis 6 Prozent ist in der Regel ausreichend, damit sich das gekaufte Mehrfamilienhaus selbst trägt.
Förderung, Finanzierung und steuerliche Aspekte
Sie können für den Kauf Ihres Mehrfamilienhauses bei der KfW Förderung beantragen. Hierbei dreht sich alles um die Energieeffizienz des Gebäudes – Sanierungen von Wohngebäuden werden mit bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit, Neubau wird mit bis zu 37.500 Euro je Wohneinheit bezuschusst. Bei Krediten sieht es noch besser aus. Hier bekommen Sie für Sanierung, Neubau oder Kauf bis zu 150.000 Euro, für Einzelmaßnahmen hingegen bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit. Für genauere Details besuchen Sie am besten die Homepage der KfW und den Förderratgeber – oder Sie lassen sich von uns detailliert und persönlich in einem Gespräch beraten.
Auch bei der teils hochkomplexen Finanzierung des Kaufs von Mehrfamilienhäusern können wir Sie unterstützen. Das Wichtigste schon hier: Im sehr wahrscheinlichen Fall, dass Sie für den Kauf eines Mehrfamilienhauses ein Darlehen aufnehmen müssen, sollten Sie sicherstellen, dass die Bank ab Start einen umfassenden Blick auf die Immobilie erhält. Exposé, Grundrisse, Lagepläne, Analyse der Makro- und Mikrolage, Zielgruppendefinition, erwartete Mietpreise, Sicherheiten und vieles mehr sollten vorliegen. Auch sollten Sie sich bei der Auswahl der Bank Zeit nehmen und beraten lassen. Insbesondere Zinsbindung und Anschlussfinanzierung sind Themen, die bei den teils sehr hohen Darlehen, die für Mehrfamilienhäuser aufgenommen werden müssen, eine weit wichtigere Rolle spielen als beim Kauf von einzelnen Eigentumswohnungen oder Häusern. Wie erwähnt: Vertrauen Sie bei der Auswahl der Bank und des richtigen Kredits auf Experten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Noch ein paar Worte zu den steuerlichen Aspekten: Wenn Sie ein Mietshaus kaufen, können Sie Steuern sparen. Zum einen dürfen Sie 2 Prozent des Kaufpreises (der Preis für das Grundstück nicht inklusive) pro Jahr über 50 Jahre abschreiben. Bei Mehrfamilienhäusern sind dies oft Zehntausende Euro pro Jahr. Zum anderen dürfen Sie nicht umlagefähige Nebenkosten (durch größere Instandhaltungsmaßnahmen zum Beispiel) als Werbungskosten absetzen. Dies gilt auch für die Schuldzinsen aus einem oder mehreren Darlehen: Diese können ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Als Eigentümer (zukünftige) Pflichten und Gesetze bedenken
Eigentum verpflichtet. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind Sie dementsprechend verpflichtet, Gesetze einzuhalten. Das Gebäudeenergiegesetz zum Beispiel verpflichtet Eigentümer, veraltete Heizungs- Lüftungs- und Wassersysteme auszutauschen. Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, kann diese fristgebundene Pflicht auf Sie übergehen – und dann wird es teuer. Bedenken Sie auch, dass Maßnahmen zur Straßeninstandhaltung, Dachrenovierungen und vieles mehr nicht nur aus Sicherheitsgründen jederzeit möglich sein können. Was Gemeinde oder Bund festlegen, gilt. Und Sie müssen das bezahlen können – sonst kann es zu Wertverlust der Immobilie kommen. Oder im schlimmsten Fall sogar dazu, dass Sie das Mehrfamilienhaus verkaufen müssen. Wenn dann auch noch Spekulationssteuer anfällt, kann das zu einem finanziellen Desaster werden.
