Vor dem Verkauf jeder Immobilie steht die Wertermittlung. Ohne einen realistischen, nachvollziehbaren Verkehrswert der Immobilie kommt kein Verkauf oder Kauf zustande. Bauchgefühl und Gefühle haben bei der emotionalen Bewertung einer Immobilie ihren Platz, nicht aber bei der objektiven, materiellen Bewertung. Umso wichtiger ist ein präzises, kompetentes, faires und transparentes Wertgutachten. Um dieses soll es in diesem Ratgeber gehen. Wir verraten Ihnen, was es mit schnellen Online-Tools und Apps auf sich hat und warum Sie sich am Ende lieber auf professionelle Sachverständige von tadellosem Ruf verlassen sollten.

Immobilie verkaufen
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Online und via App: Wertgutachten auf den ersten Blick

Auch auf unserer Website finden Sie ein schnelles und cleveres Online-Tool, das Fakten über die Verkaufsimmobilie abfragt und dann anhand der erhaltenen Daten den Wert per Vergleich mit ähnlichen Immobilien in derselben Region ermittelt. Diese Online-Tools, die jede seriöse Maklerseite anbieten sollte, sind ideal geeignet, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Dasselbe gilt natürlich auch speziell für den Immobilienverkauf gemachte Apps. Geht es aber um wirklich zuverlässige, finale Werte, kommen die digitalen Werkzeuge an ihre Grenzen. Übrigens auch dann, wenn es um eine Immobilie geht, die schlecht oder überhaupt nicht vergleichbar ist. Keine Sorge: Nutzen Sie ruhig Online- und App-Tools für ein erstes oberflächliches Wertgutachten. Geht es aber ans Eingemachte, empfehlen wir Ihnen, mit kompetenten Maklern und Sachverständigen mit exzellenten Referenzen zusammenzuarbeiten. Das kostet natürlich mehr als die meist kostenlosen Apps und Tools, lohnt sich aber am Ende, wenn ein Verkaufspreis steht, der lukrativ genug ist und einen Verkauf nicht behindert.

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Wertgutachten durch Makler und Sachverständige: Auf den guten Ruf kommt es an

Die schlechte Nachricht vorweg: So gut wie jede*r kann als Sachverständiger auftreten und ein Wertgutachten vornehmen. Das führt oft dazu, dass am Ende Fantasiezahlen und unrealistische Vorstellungen auf einem Blatt Papier stehen, die Immobilie unter Wert verkauft wird oder überhaupt nicht verkauft wird, weil potenzielle Käufer von dubios hohen oder niedrigen Preisen abgeschreckt werden. Die Lösung: Verlassen Sie sich bei einem Wertgutachten, das schnell tausende Euro kosten kann, auf professionelle Unterstützung. Gute Makler kennen die besten Sachverständigen und garantieren oft allein dadurch Kaufabschlüsse, die für alle Beteiligten gut sind. Maier Immobilien zum Beispiel arbeitet mit Sachverständigen zusammen, die über Jahre hinweg bei unserer Zusammenarbeit bewiesen haben, dass sie ihr Handwerk verstehen: 99 Prozent der von uns verkauften Immobilien erzielen den Marktpreis oder sogar noch mehr. Und: Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit uns, erhalten Sie das Rundum-Sorglos-Paket. Das Wertgutachten ist dann kostenlos.

Die drei Verfahren beim Wertgutachten

Wie ermittelt man eigentlich den Wert einer Immobilie? Indem man eines von drei Verfahren anwendet:

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Substanzwert der Immobilie bestimmt, also ganz nüchtern betrachtet, was Grundstücks- und Gebäudesubstanz wert sind. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Vorteil hierbei: Sie erhalten am Ende einen Verkehrswert, der objektiv den Wert der Immobilie darstellt – unabhängig vom Marktgeschehen und gemäß eines Preises als ob die Immobilie neu gebaut werden würde. Nachteil: Die Ermittlung des Wertes ohne Betrachtung des Marktgeschehens kann zu „falschen“ Preisen führen. Zudem ist die Substanzwertbestimmung im Zuge eines Sachwertverfahrens umso schwieriger oder ungenauer, je moderner die Bauweise eines Hauses. Grund: Bei der Bewertung kann noch nicht auf einen umfassenden Datenfundus zurückgegriffen werden wie beispielsweise bei Bauweisen aus den 70er- oder 80er-Jahren.

Das Vergleichswertverfahren

Bei unbebauten Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Hierbei wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Die Vorteile und Nachteile liegen hierbei auf der Hand: Verkäufer und Käufer erhalten ein nachvollziehbares Ergebnis ohne komplizierte Rechnungen. Zudem werden Trends und Marktlage in die Rechnung mit einbezogen. Bestlagen oder gewisse Bauweisen können hier teil enorm punkten. Der Nachteil allerdings: Dieses Verfahren benötigt vergleichbare Objekte. Fehlen diese oder liegen aus anderen Gründen keine zuverlässigen Vergleichsmöglichkeiten vor, wird das Vergleichswertverfahren im schlimmsten Fall sehr ungenau und sorgt so für verzerrte Verkehrswerte.

Das Ertragswertverfahren

Bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Immobilien und gewerblich genutzten Immobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei kommt es zu einer Berechnung der Rendite. Mit dem Vorteil, dass realistische Zahlen aus dem Mietverhältnis dargestellt werden und der ermittelte Wert guten Überblick über zu erwartende Gewinne erlaubt. Nachteil: Das Ertragswertverfahren schaut auf die aktuellen Mietpreise, was auf lange Sicht den Verkehrswert verzerren kann.

Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie
Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie

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