Sind Sie im Besitz einer Immobilie und möchten diese verkaufen? Oder benötigen Sie den Verkehrswert der Immobilie im Zuge einer Scheidung, eines Erbes oder als Information für die Bank? So oder so haben Sie jetzt zwei Möglichkeiten: Sie können sich bei der Wertermittlung der Immobilie auf Ihr Bauchgefühl und/oder nostalgische Gefühle verlassen. Oder Sie setzen auf einen realistischen, marktgerechten Verkehrswert, der für alle Beteiligten fair und nachvollziehbar ist. Mit dem Ergebnis, dass Sie Ihre Immobilie auch wirklich verkaufen werden. Denn: Zu hohe Preise verbieten sich von selbst, zu niedrige Preise schrecken potenzielle Käufer allerdings ebenfalls ab, da hier der Argwohn sich regt. In diesem Ratgeber geht es um die Wertermittlung der Immobilie, die Sie verkaufen möchten. Welche Verfahren gibt es für die Wertermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie? Und wie gelangen Sie an einen realistischen, nachvollziehbaren und lohnen Wert? Diese Fragen möchten wir Ihnen hier beantworten.

Immobilie verkaufen
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Wertermittlung der Immobilie: die drei Verfahren zur Wertermittlung

Die Wertermittlung der Immobilie ergibt am Ende den Verkehrswert der Immobilie, also des bebauten oder unbebauten Grundstücks. Um diesen Wert zu ermitteln, stehen drei gängige Verfahren zur Verfügung. So viel sei schon hier verraten: Das Bauchgefühl gehört nicht dazu. Stattdessen geht es um drei Verfahren, die standardisiert sind und Verkäufer und Käufer ein sicheres Gefühl geben sollen, was den Verkehrswert einer Immobilie angeht.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Substanzwert der Immobilie bestimmt, also ganz nüchtern betrachtet, was Grundstücks- und Gebäudesubstanz wert sind. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Vorteil hierbei: Sie erhalten am Ende einen Verkehrswert, der objektiv den Wert der Immobilie darstellt – unabhängig vom Marktgeschehen und gemäß eines Preises als ob die Immobilie neu gebaut werden würde. Nachteil: Die Ermittlung des Wertes ohne Betrachtung des Marktgeschehens kann zu „falschen“ Preisen führen. Zudem ist die Substanzwertbestimmung im Zuge eines Sachwertverfahrens umso schwieriger oder ungenauer, je moderner die Bauweise eines Hauses. Grund: Bei der Bewertung kann noch nicht auf einen umfassenden Datenfundus zurückgegriffen werden wie beispielsweise bei Bauweisen aus den 70er- oder 80er-Jahren.

Das Vergleichswertverfahren

Bei unbebauten Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Hierbei wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Die Vorteile und Nachteile liegen hierbei auf der Hand: Verkäufer und Käufer erhalten ein nachvollziehbares Ergebnis ohne komplizierte Rechnungen. Zudem werden Trends und Marktlage in die Rechnung mit einbezogen. Bestlagen oder gewisse Bauweisen können hier teil enorm punkten. Der Nachteil allerdings: Dieses Verfahren benötigt vergleichbare Objekte. Fehlen diese oder liegen aus anderen Gründen keine zuverlässigen Vergleichsmöglichkeiten vor, wird das Vergleichswertverfahren im schlimmsten Fall sehr ungenau und sorgt so für verzerrte Verkehrswerte.

Das Ertragswertverfahren

Bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Immobilien und gewerblich genutzten Immobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei kommt es zu einer Berechnung der Rendite. Mit dem Vorteil, dass realistische Zahlen aus dem Mietverhältnis dargestellt werden und der ermittelte Wert guten Überblick über zu erwartende Gewinne erlaubt. Nachteil: Das Ertragswertverfahren schaut auf die aktuellen Mietpreise, was auf lange Sicht den Verkehrswert verzerren kann.

Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie
Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie

Fachleute sind wertvoll

Welches Verfahren auch zur Anwendung kommt: Am Ende stellt sich immer die große Frage, wer denn die Wertermittlung übernehmen soll? Laien sind hier schnell überfordert. Zahlreiche Tools im Internet (ein sehr gutes finden Sie zum Beispiel auf unserer Website) und clevere Apps können zwar bei einer recht genauen Wertermittlung helfen – allerdings nur, wenn die Immobilie recht simpel zu bewerten ist (also vergleichbar ist und nicht zu sehr von der Norm abweicht). Eine tatsächlich präzise, hochaktuelle und absolut zuverlässige Wertermittlung kann Ihnen nur eine Fachperson gewährleisten. Gutachter sind hier die beste Wahl, allerdings sollten Sie darauf achten, nur jene Gutachter einzusetzen, die über beste Referenzen verfügen und von Spezialisten (wie beispielsweise uns) empfohlen werden. Oder Sie kürzen das alles ab, wenden sich an einen kompetenten Makler und lassen diesen die Wertermittlung vornehmen. Wir sind Ihnen hierbei sehr gerne behilflich.

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