Ratgeber Zwangsverkauf bei Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft hat die Auseinandersetzung des Erbes als Ziel. Im Idealfall werden sich alle Erben einig. Dies geschieht vor allem dann, wenn vom Erblasser klar bestimmt wurde, wer was erben soll. Und wenn das Erbe leicht aufzuteilen ist. Geldwerte zum Beispiel machen seltener Probleme. Ganz anders sieht das leider bei geerbten Immobilien aus. Vor allem, wenn es kein Testament des Erblassers gibt, das die Verteilung klar regelt. Ein geerbtes Haus lässt sich nicht einfach aufteilen und an die Erben verteilen. Und deswegen scheitern viele Erbengemeinschaften oft daran, eine Nachlassimmobilie fair, gerecht und in gebotener Eile „zu erben“. Es kommt zu keiner Auseinandersetzung des Erbes. Die einen wollen verkaufen, die anderen wollen die Immobilie vermieten: Die Erbengemeinschaft ist festgefahren. Denn alle entscheidenden Maßnahmen die geerbte Immobilie betreffend müssen von der Erbengemeinschaft einstimmig beschlossen werden. Und damit gibt es nur eine Lösung, die bleibt: die Teilungsversteigerung der Immobilie. Den Zwangsverkauf, wenn Sie so wollen. Und um diesen soll es in diesem Ratgeber gehen. Wir möchten Ihnen ein paar erste Tipps und Informationen geben, die Ihnen dabei helfen sollen, den Überblick zu bewahren und – im besten Fall – die Teilungsversteigerung doch noch zu verhindern.
Das Recht auf Zwangsverkauf
Scheitert eine Erbengemeinschaft daran, ein geerbtes Haus auseinanderzusetzen, herrscht rein theoretisch Stillstand. Da dieser oft Zeit, Nerven und Geld kostet, hat jedes Mitglied der Erbengemeinschaft (bei Minderjährigen über die gesetzlichen Vertreter) das gesetzliche Recht auf Auseinandersetzung. Er oder sie kann also die Auseinandersetzung verlangen oder auch: erzwingen. Deswegen ist die Teilungsversteigerung tatsächlich eine Zwangsversteigerung in einem leicht anderen Gewand. Miterben können dagegen keinen Einspruch erheben (allerdings die Teilungsversteigerung um bis zu 6 Monate verzögern, wenn sie gute Gründe dafür anmelden können). Es benötigt keine Zustimmung der Erbengemeinschaft für einen Antrag auf Auseinandersetzung. Trotzdem schadet es nicht, die anderen Miterben darüber zu informieren, dass man auf Auseinandersetzung pochen möchte. Oft kann dies noch einmal einen Impuls setzen und so eine einvernehmliche Lösung möglich machen.
Ein geerbtes Haus zu Geld machen – per Zwangsverkauf
Das Ziel der Teilungsversteigerung ist es, den Wert der geerbten Immobilie zu bestimmen, sie an Dritte zu verkaufen und den so entstandenen, beweglichen Geldwert an die Erben zu verteilen. Wie Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, möchten wir Ihnen kurz erklären:
Der Antrag auf Teilungsversteigerung
Jeder Miterbe kann den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Die Erbquote (also der Anteil des Miterben) ist dabei unerheblich. Einzig Miterben, die bereits so viele Vorleistungen zu Lebzeiten des Erblassers erhalten haben, dass sie im Fall einer Auseinandersetzung überhaupt kein Auseinandersetzungsguthaben erhalten würden, dürfen den Antrag nicht stellen. Einfacher ausgedrückt: Würden Sie nichts erben, dürfen Sie den Antrag nicht stellen.
Den Antrag (Muster dafür finden Sie im Internet) füllen Sie aus und reichen ihn beim zuständigen Amtsgericht ein. Zuständig ist hierbei immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.
Den Antrag richtig stellen
Der Antrag auf Teilungsversteigerung benötigt keine Angabe von Gründen. Wichtig ist, dass alle Miterben samt korrekter Anschriften genannt sind und dass Sie angeben, was Gegenstand der Versteigerung sein soll. In unserem Fall: eine Immobilie.
Neben dem Antrag selbst müssen Sie einen (unbeglaubigten) Grundbuchauszug und Ihren Erbnachweis einreichen. Dabei handelt es sich in der Regel um einen Erbschein.
Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt. Und jetzt?
Jetzt mahlen die Mühlen der Justiz. Und zwar langsam. Rechnen Sie vom Zeitpunkt der Antragsstellung bis zum Ende des Verfahrens mit mindestens einem Jahr. Solange wird es dauern, wenn alles reibungslos abläuft. Stellen sich Miterben quer (und beantragen Verzögerungen des Prozesses) und sind zu viele Dinge unklar, kann es auch mal bis zu fünf Jahre dauern, bis Sie ans Ziel gelangen.
Neben der formellen Richtigkeit ist auch eine Bestimmung des Verkehrswertes der Immobilie notwendig. Dazu muss ein Gutachten erstellt werden. Dieses kann der Antragsteller selbst in Auftrag geben oder das Gericht beauftragt einen Gutachter. Möchte der Antragsteller selbst ein Gutachten einholen, bedarf dies der Zustimmung aller Miterben. Fehlt diese, beauftragt das Gericht einen Gutachter. Ist der Wert der Immobilie bestimmt, sind alle Fragen geklärt, kann ein Versteigerungstermin festgelegt werden.
Die Immobilienversteigerung – der große Tag des Zwangsverkaufs
Am Versteigerungstermin werden alle Bedingungen und Informationen (wie der Verkehrswert) zur Versteigerung bekanntgemacht, zudem wird das geringste Gebot festgelegt. Dieses Mindestgebot hat mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis der Immobilie nichts zu tun. Vielmehr soll es sicherstellen, dass alle Verfahrenskosten und Ansprüche aller Mitglieder der Erbengemeinschaft gedeckt werden können. Das Mindestgebot setzt sich aus Rechten und Belastungen (wie zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden) und Mindestbarbetrag zusammen.
Danach folgt die Bietstunde. In dieser Zeit dürfen Gebote abgegeben werden. Tatsächlich währt die Bietstunde zuerst nur 30 Minuten und wird dann solange weitergeführt, bis nicht mehr mit Geboten zu rechnen ist. Sie dauert also meist 30, oft aber auch weit mehr als eine Stunde, falls es zu einem Bieterwettstreit kommt.
Ist der oder die Höchstbietende schließlich bestimmt, kommt es zur Verhandlung über den Zuschlag. Hierbei wird geklärt, ob etwas gegen die Eigentumsübertragung an den oder die Höchstbietende/n spricht.
Teilungsversteigerung – wer darf mitbieten?
Jede geschäftsfähige Person, die anwesend ist und sich ausweisen kann. Wichtig ist, dass jede Person, die mitbieten möchte, zuvor Sicherheit geleistet haben muss. Diese Sicherheit beträgt grundsätzlich 10 Prozent des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie. Da beim Termin selbst kein Bargeld akzeptiert wird, sollten Sie die Sicherheit spätestens 14 Tage vor dem Termin dem Konto der Justiz überweisen. Eine Bürgschaft einer Bank oder ein Bundesbankscheck sind ebenfalls möglich, einfacher ist aber sicherlich die Überweisung. Stellen Sie zudem unbedingt sicher, dass die Zahlungsanzeige bei der Akte vorliegt – am besten, indem Sie vorab bei der Landesjustizkasse nachfragen, ob die Zahlung tatsächlich eingegangen ist. Ein Überweisungsbeleg reicht nicht! Am Termin selbst sind die Rechtspfleger nämlich oft aufgrund großen Andrangs nicht in der Lage, zu überprüfen, ob Sie wirklich die Sicherheit geleistet haben. Ganz abgesehen davon, dass die Rechtspfleger dazu auch nicht gesetzlich verpflichtet sind.
Die Miterben als Bieter
Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft können an der Teilungsversteigerung teilnehmen und mitbieten. Einzige Voraussetzung ist, dass Sie vorab die Sicherheit überwiesen, bzw. eingezahlt haben.
Die Wertgrenzen
Allen Geboten, die unter 5/10 (50%) des Verkehrswerts der Immobilie liegen, muss vom Rechtspfleger der Zuschlag verweigert werden. So wird verhindert, dass Immobilien weit unter Wert (zwangs-)versteigert werden. Gebote, die zwar über 5/10 aber unter 7/10 (70%) liegen, können den Zuschlag erhalten, allerdings steht es Miterben zu, den Zuschlag zu versagen. Wird ein Zuschlag versagt, muss das Gericht einen neuen Termin festlegen.
Erlösverteilung nach der Teilungsversteigerung
Hat ein Höchstbieter den Zuschlag erhalten, wird er oder sie sofort Eigentümer der Immobilie – mit allen Rechten und Pflichten. Die Zuschlagserteilung ist also abgeschlossen. Was folgt (meist an einem gesonderten Termin), ist die Erlösverteilung. Hierbei stellt das Gericht einen Teilungsplan fest. In diesem enthalten: Welcher Erlös vorhanden ist, in welcher Reihenfolge die Ansprüche befriedigt werden und wie der restliche Erlös unter der Erbengemeinschaft aufgeteilt wird. Gerade hier gibt es erneut Potential für Spannungen und Konflikte, denn: Stimmen nicht alle Miterben diesem Verteilungsplan zu, wird Betrag beim Amtsgericht hinterlegt, bis eine Einigung erzielt wurde. In einem gesonderten Prozess! Sie ahnen es: Gibt es hier keinen Konsens, wird keine Einigung erzielt, kann es erneut Zeit, Nerven und Geld kosten, bis auch dieser Stolperstein aus dem Weg geräumt ist. Wichtig hierbei ist: Die Erbengemeinschaft wird erst dann aufgelöst, das Erbe erst dann auseinandergesetzt, wenn der Versteigerungserlös vollständig an die Erbengemeinschaft verteilt wurde! Gibt es hier Unstimmigkeiten, hat die Teilungsversteigerung nicht zur Auflösung, sondern zu weiteren Problemen geführt.
Chancen und Risiken des Zwangsverkaufs bei Erbengemeinschaft
Allein die „Androhung“ eines Antrags auf Auseinandersetzung kann festgefahrene Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft lösen und neuen Schwung in die Verhandlungen bringen. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand:
Immobilien, die zwangsversteigert werden (und um eine Zwangsversteigerung handelt es sich bei der Teilungsversteigerung), erzielen selten dieselben Summen wie „regulär“ verkaufte Immobilien. Ihnen haftet oftmals ein Makel an, der sich durch niedrigere Erlöse bemerkbar macht. Zudem kostet eine Teilungsversteigerung (bzw. der Weg dorthin) mehr: mehr Zeit, mehr Geld, mehr Nerven. Vor allem, wenn am Ende die Immobilie nicht oder unter Wert (aber innerhalb der Wertgrenzen) versteigert wird. Die Kosten für eine gescheiterte Teilungsversteigerung trägt der Antragsteller!
Wichtig ist auch: Der Zwangsverkauf einer Nachlassimmobilie bedeutet nicht die Auflösung der Erbengemeinschaft. Jedenfalls so lange nicht, bis die sich dadurch ergebende Erlösverteilung abgeschlossen ist. Und auch hier kann es zu Verzögerungen, neuen Konflikten und Rechtsstreitigkeiten zwischen Miterben kommen. Das Ziel, per Zwangsverkauf die Erbengemeinschaft schneller auflösen und endlich an sein Geld zu kommen, kann dann wieder in weite Ferne rücken.
Alternativen zum Zwangsverkauf bei Erbengemeinschaften
Der Zwangsverkauf bedeutet meist einen niedrigeren Erlös und hohe Verwaltungskosten. Die beste Alternative zu diesem letzten Ausweg lautet oft: Kommunikation. Eine Einigung – auch „verfeindeter“ Miterben – ist oft lukrativer, stressfreier und langfristig sinnvoller. Sind die Fronten also nicht vollkommen verhärtet, lohnt sich eine gütliche Einigung. Wir möchten Ihnen hier einige Optionen nennen, die Sinn ergeben. Anmerkung: All diese Maßnahmen erfordern Einstimmigkeit. Sie werden also so oder so nicht darum herumkommen, miteinander zu reden. Im Vergleich zu einer drohenden Zwangsversteigerung sind diese Optionen aber immer die bessere Wahl.
Der Privatverkauf
Die Erbengemeinschaft einigt sich auf den Verkauf der Immobilie – durch die Erbengemeinschaft selbst oder durch einen Makler. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung winken hier weit höhere Erlöse. Zudem spart die Erbengemeinschaft sich die oft hohen Kosten für Rechtsbeistände, Prozesse usw.
Die freiwillige Versteigerung
Wie eine Zwangsversteigerung, nur besser. Denn: Die Erbengemeinschaft kann sich hier an einen privatwirtschaftlichen, öffentlich bestellten Auktionator wenden, der die Versteigerung übernimmt. Die Gemeinschaft hat großen Einfluss auf das Mindestgebot und der Auktionator ein weit größeres Interesse daran, die Immobilie auch tatsächlich zu versteigern. Das Ergebnis: ein im Vergleich zur Teilungsversteigerung höherer Erlös.
Nutzung des Vorkaufsrechts, Abtretung des Erbanteils
Sie können jederzeit Ihren Anteil am Erbe an andere abtreten. Bevor Sie sich allerdings an außenstehende Dritte wenden können, besitzen alle Miterben der Erbengemeinschaft Vorkaufsrecht. Dies bedeutet, dass ein Miterbe Ihren Anteil vor einem außenstehenden Dritten kaufen dürfte. Sie müssen deswegen, wenn Sie Ihren Anteil abtreten wollen, zuerst die Miterben darüber in Kenntnis setzen. Der Vorteil: Haben Sie Ihren Erbanteil verkauft, haben Sie Ihr Geld. Sie sind zudem nicht mehr Teil der Erbengemeinschaft und können sich weitere Konflikte, Diskussionen und Prozesse sparen.
Also: Einigen Sie sich! Und falls Sie dabei noch Hilfe brauchen, auf der Suche nach kompetenten Mediatoren/Innen und BeraterInnen sind oder einfach noch ein paar Fragen haben: Melden Sie sich bei uns. Wir beraten Sie gerne. Wir sind da.
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