Ratgeber Zwangsverkauf bei Scheidung

Im Grund genommen ein Zwangsverkauf oder eine Zwangsversteigerung. Die betroffene Immobilie wird bei einer Teilungsversteigerung von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Mit allen Vor- und (vielen) Nachteilen, die dazu gehören.

Können sich die Ehepartner nicht einigen, was mit einer gemeinsamen Immobilie (beide Ehepartner sind Eigentümer) während oder nach einer Scheidung geschehen soll, kann der Antrag auf Teilungsversteigerung (oder: Zwangsverkauf) oft der letzte Weg sein, das unteilbare Eigentum zu teilbarem Geld zu machen. Dies kann dann der Fall sein, wenn ein Ehepartner dem Hausverkauf nicht zustimmt oder der Immobilienverkauf durch einen Ehepartner immer wieder verzögert wird (oder dieser im Haus wohnen bleiben möchte, während Sie es verkaufen wollen). Auch wenn ein Ehepartner gegen den Willen des anderen alleiniger Eigentümer der Immobilie werden möchte, ist eine Teilungsversteigerung meist der letzte (Aus)weg.

Jeder Miteigentümer ist berechtigt, den Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen.

Der Antrag wird beim zuständigen Amtsgericht gestellt. Der Antrag bedarf nicht der Zustimmung des Ehepartners. Der Antragsteller muss sein Eigentum an der Immobilie eindeutig nachweisen können. Hierfür braucht es einen Auszug aus dem Grundbuch, der nicht älter als sechs Monate sein darf.

Sind die Ehepartner noch nicht geschieden und befinden sie sich in einer Zugewinngemeinschaft, darf der Antrag auf Teilungsversteigerung nur gestellt werden, wenn dem Antragssteller mehr als 10 Prozent der Immobilie gehören. Ansonsten wäre der Antrag nicht zulässig. Ist die Scheidung rechtskräftig, gilt diese Regel nicht mehr und der Antrag darf auf jeden Fall gestellt werden.

Beide Ehepartner (bzw. alle Miteigentümer) werden über die Teilungsversteigerung informiert. Dann muss der Verkehrswert der Immobilie per Gutachten bestimmt werden. Dieses Gutachten kann entweder vom Antragsteller selbst oder vom Gericht in Auftrag gegeben werden. Letzteres ist vor allem dann nötig, wenn der Antragsgegner mit dem vom Antragssteller in Auftrag gegebenen Gutachten nicht einverstanden ist. Eine dritte Option ist die Verwendung eines Gutachtens neueren Datums. Wurde vor wenigen Wochen oder Monaten bereits ein Gutachten eingeholt (am besten eines, dem beide Eigentümer zu diesem Zeitpunkt zustimmten), kann dieses verwendet werden, wenn das Amtsgericht dem zustimmt.

Haben alle Eigentümer einem Wertgutachten (und seinem Ergebnis) zugestimmt, legt das Amtsgericht einen Termin für die Versteigerung fest. Bei dieser können alle Miteigentümer und Dritte mitbieten. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag, wobei Mindestgebote beachtet werden müssen. Die Eigentümer (bzw. das Gericht) haben das Recht oder sogar die Pflicht, zu niedrige Angebote abzulehnen. Ist die Immobilie versteigert, setzt das Gericht meist einen neuen Termin an, um den Versteigerungserlös aufzuteilen. Abgezogen vom Erlös der Hausversteigerung werden Gerichtskosten und die Kosten für das Sachverständigengutachten. Steht die finale Summe fest, erstellt das Gericht einen Teilungsplan, der nach Vorgabe der Ehegatten festlegt, wie der Erlös aufgeteilt werden soll. Wichtig hierbei ist: Finden die Ehegatten hier keine Einigung, stimmen nicht beide dem Teilungsplan zu, wird der Betrag beim Gericht hinterlegt und die geschiedenen Eheleute müssen dann die Aufteilung des Erlöses bei einem zeit- und kostenintensiven Gang vor Gericht festlegen lassen.

Besteht eine Grundschuld, geht diese nach dem Zwangsverkauf auf den oder die neuen Eigentümer über. Die Grundschuld muss auch deshalb bei der Versteigerung angegeben werden.

Eine Teilungsversteigerung bietet wenige Vorteile und eine Menge Nachteile. Die Vorteile liegen auf der Hand: Ist ein Streit um den Umgang mit und die Nutzung von einer Immobilie festgefahren, kann die Zwangsvollstreckung helfen, den Knoten zu lösen. Der unbewegliche Wert der Immobilie wird in Geld umgewandelt, alle bekommen ihren Anteil und man kann schnell getrennter Wege gehen. Die Nachteile überwiegen aber leider: Bei einer Zwangsversteigerung werden selten bis nie dieselben Erlöse erzielt wie bei einer freiwilligen Versteigerung oder wenn Sie über Makler oder persönlich Ihr Haus verkaufen. Dies liegt auch am Stigma, das zwangsversteigerte Immobilien tragen müssen. Zudem sind die Kosten für Gutachten, Anwälte, das Verfahren selbst und die Antragskosten nicht zu verachten. Wenn es möglich ist, sollten Sie also versuchen, einen anderen Weg zu finden. Kompromisse mögen anstrengend scheinen, sind aber oft lukrativer und stressfreier als die übereilte und ineffiziente Zwangsversteigerung durch ein Vollstreckungsgericht.