Der Immobilienverkauf ist der Grund für die meisten Wertermittlungen. Und meist ist er auch der Moment, in dem viele Laien aufwachen und bemerken müssen, dass die eigene Immobilie doch nicht so viel wert ist, wie man sich ausgerechnet oder erwünscht hat. In diesem Ratgeber geht es um einfache Tipps, wie die realistische Wertermittlung gelingt und wie der Immobilienverkauf ohne böses Erwachen und reibungslos über die Bühne geht.

Immobilienverkauf
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Auch wenn es schwerfällt: Nostalgie und Emotionen generell haben bei der Wertermittlung auf Seiten des Verkäufers wenig zu suchen. Die Immobilie soll Emotionen beim potenziellen Käufer wecken, die Tatsache aber, dass in der Immobilie das eigene Kind groß wurde oder man hier im Heimbüro die erfolgreiche Firma gründete, spielt bei der Wertermittlung keine Rolle. Genau so verhält es sich auch mit dem Bauchgefühl. Der derzeitige Immobilien-Hype mag täuschen, denn: Fantasiepreise nach Bauchgefühl bringen einen realistischen Immobilienverkauf meist nicht voran. Kurz: Ohne professionelle Tools und Sachverständige wird die Wertermittlung für Laien zum Glücksspiel – und endet meist in einer Enttäuschung.

Im Internet finden Sie zahlreiche hilfreiche (und kostenlose) Tools, die Ihnen bei der Wertermittlung vor einem Immobilienverkauf helfen können. Lage, Baujahr, Sanierungsbedürftigkeit, Zukunftsfähigkeit, Größe und viele weitere Faktoren geben Sie hier ein – und das Programm spuckt einen einigermaßen realistischen Verkaufspreis aus. Doch Vorsicht: Wie alles, was im Internet kostenlos ist, können diese Tools zum einen auf ihre Daten abzielen oder zum anderen mit Folgeangeboten locken. Zudem ist diese Art der Wertermittlung selten zu 100 Prozent zuverlässig. Wollen Sie sichergehen, sollten Sie also stattdessen eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen in Erwägung ziehen.

Es gibt für alles einen Profi: Wertermittlung durch Sachverständige

Die wichtigste Regel zuerst: Verlassen Sie sich nicht auf beliebige Sachverständige, sondern lassen Sie sich von Freunden, Kollegen oder einem erfahrenen Makler (wie uns) beraten, welche Sachverständigen ihr Handwerk verstehen, zuverlässig und fair sind. Ist der richtige Sachverständige gefunden, geht es an die präzise Wertermittlung Ihrer Immobilie. Vor allem bei Immobilien, die sehr individuell sind und/oder von der Norm abweichen, lohnt sich ein Sachverständiger, weil hier Online-Tools und andere Werte-Rechner an ihre Grenzen stoßen. Zudem ist ein Sachverständiger oder Gutachter die beste Wahl, wenn sie den exakten Verkehrswert der Immobilie benötigen – sei es für einen Bankkredit, im Scheidungs- oder Erbfall oder weil Sie die Immobilie schnell verkaufen müssen oder wollen. Übrigens: Wir übernehmen ebenfalls sehr gerne die Wertermittlung Ihrer Immobilie. Erfahrung, gute Kontakte und Know-how helfen uns dabei, einen Preis zu ermitteln, der für alle Beteiligten ideal ist.

Sachwert- oder Vergleichswertverfahren? Das ist hier die Frage

Bei der Wertermittlung spielen so viele Faktoren eine Rolle, dass eine ausführliche Betrachtung hier den Rahmen sprengen würde. So viel aber zu den beiden häufigsten Wertermittlungsverfahren für Immobilien ( das dritte, das Ertragswertverfahren, ist nur für gewerblich genutzte und vermietete Immobilien interessant): Beim Sachwertverfahren kommt vor allem bei bebauten Grundstücken, selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und schwer mit anderen Objekten vergleichbaren Immobilien zum Einsatz. Vorteil: Die Wertermittlung des Verkehrswertes entspricht hierbei dem reinen Substanzwert der Immobilie, weil der Verkehrswert hier aus „harten Fakten“ wie dem aktuellen Grundstückswert oder der Summe der Baunebenkosten und Erschließungskosten ermittelt wird. Kurz: Es wird ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau der zu bewertenden Immobilie entstehen würden. Nachteil: Günstige Prognosen für die Immobilie gemäß erwartbarem Wandel am Immobilienmarkt zum Beispiel werden nicht bei der Wertermittlung berücksichtigt. Sie könnten also ein Haus zu einem Preis verkaufen, der schon in zwei Jahren weniger als die Hälfte des dann gültigen Wertes beträgt, weil das Viertel zum In-Viertel erklärt wurde.

Das andere Verfahren ist das Vergleichswertverfahren, das vor allem bei unbebauten Grundstücken, selbstgenutzten Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet wird. Das Vergleichswertverfahren ermittelt den „tatsächlichen“ Immobilienwert, weil es den Wert Ihrer Immobilie mit dem von ähnlichen Objekten in der Region vergleicht. Es wird also die aktuelle Marktlage berücksichtigt und Rücksicht auf potenzielle Entwicklungen auf dem Markt genommen. Das macht es auch leichter nachvollziehbar für Laien. Der Nachteil: Die Wertermittlung unterliegt stärker den Marktschwankungen und das Verfahren ist nicht anwendbar, wenn ergiebige Vergleichsmöglichkeiten fehlen.

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