Ratgeber Immobilienverkauf aufgrund von Liquiditätsengpass
Liquidität ist ein heikles Thema. Die Fähigkeit, jederzeit seine Zahlungsverpflichtungen fristgerecht erfüllen zu können, ist essenziell – in der Wirtschaft, bei Einzelunternehmern, Selbstständigen und eben auch bei Immobilienbesitzern. Können Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, besteht ein Liquiditätsengpass. Und dann kann es schnell zu einer Kettenreaktion kommen, in deren Folge es zu einem Sofortverkauf (oder auch: Notverkauf) einer Immobilie kommen kann, um schnell an Geld zu kommen und so die Insolvenz abzuwenden. Das ist die eine Seite der Medaille. Die andere: Immobilien können oft auch erst der Grund für einen Liquiditätsengpass sein. Darlehen, Instandhaltungskosten oder auch zahlungsunwillige Mieter können Ihnen als Immobilieneigentümer*in gefährlich werden. In diesem Ratgeber sprechen wir über beide Themen. Erfahren Sie, wie Sie mit Immobilien einen Liquiditätsengpass abwenden können, wie Sie vermeiden, dass eine Immobilie Sie finanziell zu stark belastet und was Sie bei einem Immobilienschnellverkauf oder Notverkauf von Immobilien beachten sollten.
Liquiditätsengpass durch Immobilien – Gefahrenquellen erkennen
In diesem Ratgeber geht es in erster Linie um den Immobilienverkauf aufgrund von Liquiditätsengpass. Trotzdem muss der Liquiditätsengpass durch Immobilien ebenfalls ein Thema sein. Die Stolpersteine sind zahlreich, vor allem aber diese Gefahrenquellen sollten Sie kennen:
Darlehen
Erklärt sich eigentlich von selbst. Haben Sie für die Immobilie einen oder mehrere Kredite aufgenommen, müssen diese bedient werden. Der Spielraum ist dabei recht klein. Oberstes Ziel muss die Kredittilgung sein. Pünktlich, zuverlässig, ohne dabei finanziell in Schieflage zu geraten. Ist das Darlehen erstmal aufgenommen, ist die Immobilie erst erworben, gibt es so gut wie keinen Weg zurück mehr. Umso wichtiger also: Im Vorfeld einen Finanzierungsplan zu erstellen, der hieb- und stichfest ist. Kalkulieren Sie niemals knapp. Kalkulieren Sie alle Risiken mit ein. Und schlagen Sie dann noch etwas obendrauf. Kaum eine Überraschung: Die wichtigsten Punkte beim Finanzierungsplan sind auch oft die Gründe für einen späteren Liquiditätsengpass, wenn sie nicht beachtet wurden. Sie folgen jetzt:
Laufende Kosten
Nicht nur laufende Darlehen sind eine Belastung. Mehren sich die Zahlungsverpflichtungen, kann es zum Liquiditätsengpass kommen. Selbst bei eigentlich harmlos wirkenden alltäglichen laufenden Kosten. Ob Schornsteinfeger, Müllentsorgung oder Straßenreinigung: Sind Sie Immobilieneigentümer, müssen Sie für all dies und noch viel mehr aufkommen. Übrigens auch als Vermieter. Bekommen Sie in dem Fall regelmäßig und pünktlich die volle Miete, ist in der Regel alles gut. Unzuverlässige Mieter oder gar Mietnomaden aber können den finanziellen Genickbruch bedeuten. Und bedenken Sie auch, dass Sie einzig die Betriebskosten an den Mieter weitergeben können.
Renovierungsstau
Einer der Hauptgründe für (oft sogar plötzlichen) Liquiditätsengpass: der Renovierungsstau. Dieser entsteht, wenn kleinere und große Renovierungen auf die lange Bank geschoben werden. Aus Fahrlässigkeit, finanziellen Gründen oder einfach, weil sie übersehen werden. Irgendwann werden Renovierung oder gar Sanierung Pflicht. Und das kann teuer werden. So teuer, dass Sie es nicht mehr bezahlen können. Und schon schnappt die Falle zu. Empfehlung deswegen: Legen Sie pro Monat einen Euro pro Quadratmeter zurück. Von Anfang an. Und legen Sie dieses Geld an, um der Inflation entgegenzuwirken. Sie werden es irgendwann brauchen. Das ist so gut wie sicher. Was aber können Sie gegen Renovierungsstau tun? Die einfachste Lösung: Gehen Sie Probleme sofort an. Dann, wenn sie klein sind und günstig zu reparieren. Sind Sie Vermieter, ermuntern Sie Ihre Mieter, auch kleinste Mängel zu melden, die über das übliche, einem Mieter Zumutbare hinausgehen – so vermeiden Sie, dass Ihnen jede kaputte Glühbirne gemeldet wird, ermöglichen aber gleichzeitig die schnelle und effektive Reparatur von Mängeln, die zu ausgewachsenen Problemen werden können. Doch selbst wenn Mängel bereits größere Dimensionen angenommen haben: Gehen Sie sie an. Ein Tipp hierzu: Wenn Sie regelmäßig mit vertrauten Handwerkern zusammenarbeiten, kommt man Ihnen oft entgegen. Kurz: Spannen Sie ein zuverlässiges Netzwerk – dies lohnt sich auch finanziell.
Eigentümergemeinschaft
Werden Sie durch den Erwerb einer Immobilie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft (bspw. durch den Kauf einer Wohnung in einem Hochhaus oder einem Mehrfamilienhaus), kommen zahlreiche Verpflichtungen auf Sie zu. Grundsätzlich gilt: Beschließt die Eigentümergemeinschaft, dass Renovierungen oder Sanierungen an der Immobilie durchgeführt werden müssen, kann es passieren, dass Sie diese Entscheidung finanziell mittragen müssen, obwohl Sie überhaupt nicht zugestimmt haben.
Das Thema Eigentümergemeinschaft verdient einen eigenen Ratgeber, deswegen hier nur ein grober Überblick: Unterschieden wird immer zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum gehört Ihnen. Als Sondereigentum eines Objekts gelten bspw. die Boden- und Wandbeläge, Einbauküchen, Türen innerhalb der Wohnung und alle nicht tragenden Wände. Außerdem Räume wie Ihr Keller oder die (Privat)Garage. Hier können Sie im Grunde genommen unabhängig schalten und walten, solange sie andere Eigentümer nicht stören oder das Erscheinungsbild außen der Immobilie nicht verändern. Gemeinschaftseigentum hingegen sind die Bereiche des Objekts, die allen Eigentümern zugänglich sind. Dazu gehören Aufzüge, Treppenhäuser aber auch Fenster und Fenstertüren! Die Gefahr: Alle Kosten, die durch das Gemeinschaftseigentum entstehen, müssen von allen Eigentümern getragen werden – proportional zum Miteigentumsanteil. Dieser berechnet sich aus der Quadratmeterzahl Ihres Eigentums, gemessen an der Größe des Gesamtobjekts. Sollen Fassade, Fenster oder Aufzüge renoviert oder saniert werden, wird es teuer. Und da Sie sich im schlimmsten Fall dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft beugen müssen, sollten Sie bei den Versammlungen (und in deren Vorfeld) vor allem auf eins konzentrieren: Rede- und Kompromissbereitschaft. Ziehen Sie möglichst viele Miteigentümer auf Ihre Seite, können Sie oft einen Beschluss zu Ihren Gunsten drehen. Sie ahnen es schon: Lassen Sie sich vor dem Kauf der Immobilie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen. So sehen Sie, wie das Miteinander der Gemeinschaft ist, welche Renovierungen und Sanierungen beschlossen wurden oder anstehen und – ganz wichtig – ob es Quertreiber und Störenfriede gibt, die Ihnen das Leben als Miteigentümer schwermachen könnten. Sprechen Sie ruhig im Vorfeld mit anderen Eigentümern, dadurch erfahren Sie oft Wissenswertes über die Gemeinschaft.
Immobilienverkauf aufgrund von Liquiditätsengpass – die schnelle Lösung
Ein Liquiditätsengpass liegt vor, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Oft sind Immobilien dann der letzte Weg, um schnell Geld „flüssig“ zu machen – also wieder liquide zu werden. Eine schnelle Lösung. Und leider fast immer schmerzhaft. Denn: Bei einem sogenannten Notverkauf werden Sie selten den Preis erzielen, den Sie bei einem „normalen“ Verkauf erzielt hätten. Außer, Sie verlassen sich auf einen zuverlässigen, ehrlichen und bestens vernetzten Makler. Dazu kommen wir später noch. Ein Notverkauf erfolgt, um es drastisch auszudrücken, unter Zwang. Zum einen herrscht Zeitnot, da Zahlungsverpflichtungen bedient werden müssen, zum anderen herrscht ein gewisser Preisdruck, denn der potenzielle Käufer weiß natürlich, dass ein Notverkauf eben aus einer Notlage des Verkäufers heraus erfolgt. Besonders kritisch: ein Notverkauf durch die Bank.
Schnellverkauf aufgrund von Liquiditätsengpass – Notverkauf durch die Bank
Ist eine Immobilie als Hypothek eingetragen oder laufen Kredite auf die Immobilie, kann die Bank eine Zwangsversteigerung oder (meist noch zügiger in der Abwicklung) einen Notverkauf einleiten. Dies ist insbesondere deswegen nicht gut für den Verkäufer, da er keine Handhabe im Prozedere mehr hat. Die Rädchen drehen sich also und die Immobilie wird ohne großes Mitspracherecht des Besitzers verkauft – meist unter Marktwert und damit zum Schaden des Schuldners.
Immobilienverkauf aufgrund von Liquiditätsengpass – Notverkauf durch den Eigentümer
Wenn Sie durch ungünstige Umstände gezwungen sehen, eine Immobilie zu verkaufen – sei es, weil diese finanziell nicht mehr tragbar ist oder weil Sie das Geld vom Verkauf für andere Verpflichtungen benötigen –, werfen Sie die Flinte nicht ins Korn. Es gibt Hoffnung, dass Sie bei diesem Notverkauf keine großen finanziellen Einbußen hinnehmen müssen. Aber der Reihe nach:
Notverkauf – wie läuft das ab?
Im Grund genommen nicht anders als der gewöhnliche Immobilienverkauf. Nur eben schneller. Der Wert der Immobilie wird so schnell wie möglich ermittelt, der Energieausweis so schnell wie möglich ausgestellt, das Inserat so schnell wie möglich geschaltet, und so weiter, und so fort. Vor allem, wenn Zahlungsverpflichtungen zeitnah drohen, kann ein Notverkauf so hastig erfolgen, dass Sie sich als Verkäufer gezwungen sehen, weit unter Wert zu verkaufen – einmal, weil der Käufer durch den Hinweis auf einen Notverkauf davon ausgeht und jeden zu hohen Preis drücken wollen wird, zum anderen, weil sie sich langwierige Verhandlungen generell nicht leisten können. Das wird insbesondere dann nervenaufreibend, wenn Ihnen Zeit und Expertise fehlen, um ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé zu erstellen, das Käufer unbedingt sehen wollen.
Sie ahnen es schon: Wollen Sie eine Immobilie so schnell wie möglich verkaufen, benötigen Sie Hilfe.
Notverkauf mit Maklerhilfe – Profis, auf die Sie sich verlassen können
Wollen Sie eine Immobilie schnell verkaufen, sollten Sie sich auf die Hilfe eines Maklers verlassen, dem Sie vertrauen können. Ein guter Makler bietet so viele Vorteile beim Immobilienverkauf aufgrund von Liquiditätsengpass:
Ein guter Makler verfügt über ein eng gestricktes, bestens funktionierendes Netzwerk. Zuverlässige Käufer lassen sich so schnell finden.
Ein guter Makler erstellt rasch ein sauberes, ansprechendes und aussagekräftiges Exposé, das viele zeitraubende Fragen sofort und im Vorfeld beantwortet.
Ein guter Makler wird selbst bei einem Notverkauf einen fairen Preis erzielen. Oft in derselben Höhe wie bei einem „gewöhnlichen“ Immobilienverkauf. Vergessen Sie nicht: Das einzige Argument, das für einen niedrigeren Preis steht, ist oft der Zeitdruck. Dieser entfällt, wenn Ihnen ein guter Makler unter die Arme greift.
Ein guter Makler nimmt Ihnen alle kräfte- und zeitraubenden Aufgaben ab: Ob diskrete Abwicklung von Besichtigungen, Erstellung von Kauf- und Notarvertrag oder die Übernahme lästiger Preisverhandlungen.
Also: Kommen Sie zu uns, wenn Sie schnell und diskret aufgrund von Liquiditätsengpass eine Immobilie sofort verkaufen möchten. Wir helfen Ihnen.
Sie haben Fragen rund um das Thema "Liquiditätsengpass"?
Als Münchner Makler mit langjähriger Erfahrung und starkem Service aus einer Hand sind wir der richtige Partner, um Sie persönlich zu beraten und all Ihre Fragen zum Thema "Liquiditätsengpass" zu beantworten.
Rufen Sie uns gleich an unter +49 89 4522173-0 oder schreiben Sie uns eine Nachricht über nachfolgendes Formular - wir melden uns umgehend bei Ihnen zurück.
Ihr Ansprechpartner
